როდესაც ფედერალური სარეზერვო სისტემის თავმჯდომარე ჯერომ პაუელი პარასკევს მნიშვნელოვანი სიტყვით გამოვა, ინვესტორებმა შეიძლება საბოლოოდ დაიწყონ მისი სიტყვის აღქმა: ცენტრალური ბანკი აპირებს შეინარჩუნოს უხეში პოზიცია, რათა გააკონტროლოს ყველაზე მაღალი ინფლაცია ბოლო ოთხი ათწლეულის განმავლობაში. ეს ნიშნავს, რომ ფინანსური ბაზრები დარჩება არასტაბილური, მიუხედავად ბოლოდროინდელი საფონდო ბირჟის ზრდისა.
არსებობს მრავალი მიზეზი, რომ განიხილოს უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები, ან REIT, როგორც შედარებით უსაფრთხო თავშესაფარი სტაბილური შემოსავლის უზრუნველსაყოფად, როდესაც ინფლაცია მაღალია და სავარაუდო ეკონომიკური შენელების წინ.
ქვემოთ მოცემულია კაპიტალის REIT-ების ეკრანი, რომლებიც მოსალოდნელია წარმოქმნის უამრავ ფულადი ნაკადს, რათა მოხდეს დივიდენდების გაზრდა 2023 წელს.
ამ Უნდა იცოდე 24 აგვისტოს სვეტში სტივ გოლდშტეინმა შეაჯამა პროგნოზები ახალი ”სუპერციკლი ინფლაციასა და საპროცენტო განაკვეთებში” დარიო პერკინსისგან, TS Lombard-ის გლობალური მაკროეკონომიკის მმართველი დირექტორისგან.
პერკინსი მოელის, რომ გრძელვადიანი საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალი იქნება და ვარაუდობს, რომ 2020-იანი წლებისთვის ინვესტორებს დასჭირდებათ „უფრო გამჭრიახი მიდგომა აქტივების განაწილების მიმართ“.
მოშორებით მომსახურების მიმწოდებლებს, რომლებიც დომინირებდნენ ხარის ბაზარზე 2021 წლის განმავლობაში, ის თვლის, რომ საუკეთესოდ იმუშავებს არის მატერიალური აქტივების, მათ შორის უძრავი ქონების განაწილება.
REIT სექტორის დაშლა
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები მრავალგვარია, მაგრამ მთავარი ელემენტია ის, რომ ისინი შემოსავლების უმეტესობას გადასცემენ აქციონერებს, რათა შეინარჩუნონ საგადასახადო ხელსაყრელი REIT სტრუქტურა.
არსებობს REIT-ების ორი ფართო კატეგორია: იპოთეკური REIT-ები, რომლებიც აძლევენ ფულს კომერციულ ან საცხოვრებელ მსესხებლებს ან/და ინვესტირებას იპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებში და კაპიტალის REITs, რომლებიც ფლობენ კომერციულ ან საცხოვრებელ საკუთრებას და იჯარით გასცემენ მას.
REIT-ები ციკლურია, საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად შეფასებებზე ზეწოლა ხდება. ეს ეფექტი განსაკუთრებით გამოხატულია იპოთეკური REIT-ებისთვის, რადგან საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად იპოთეკური სესხის ბიზნესი ნელდება.
ამ წლის ჯერჯერობით, 24 აგვისტომდე, S&P 500 უძრავი ქონების სექტორი 15%-ით დაეცა, ხოლო სრული S&P 500.
SPX
შემცირდა 12%-ით, ორივე დივიდენდების რეინვესტირებით.
უფრო გრძელვადიანი გამოხედვა შეიძლება გაგიკვირდეთ. S&P Dow Jones Indices-მა გამოყო უძრავი ქონების სექტორი ფინანსური სექტორისგან 2016 წელს. მაგრამ თუ გრძელვადიანი შესრულების საზომისთვის S&P 500 REIT ინდუსტრიის ჯგუფს შევამცირებთ, 20 წლიანი საშუალო წლიური შემოსავალი იყო 9.9%, ოდნავ წინ. S&P 500-ის 20-წლიანი საშუალო შემოსავალი 9.8%.
REIT-ები კატეგორიის მიხედვით
სხვადასხვა ტიპის REIT-ები გადის სხვადასხვა ეკონომიკურ ციკლს. მაგალითად, სასტუმროს REIT-ები და მათი მოიჯარეები საშინლად განიცადეს კოროვირუსული პანდემიის ადრეულ ეტაპებზე, დაწყებული ტურისტული ინდუსტრიის ვირტუალური გამორთვით 2020 წლის პირველი ნახევრის განმავლობაში.
ბევრი REIT ორიენტირებულია სასაწყობო და ლოგისტიკურ სივრცეზე, რომელმაც ისარგებლა ბოლო წლებში ორნიშნა წლიური ქირის გაზრდით, ვიკრამ მალჰოტრას, უძრავი ქონების მმართველი დირექტორის Mizuho-ს თქმით.
მაგრამ Amazon.com Inc.
AMZN
ნათქვამია თავისში პირველი კვარტლის ფინანსური პრეს-რელიზი აპრილში, როდესაც მხოლოდ ორ წელიწადში გაორმაგდა მისი განხორციელების ქსელის მოცულობის გაორმაგება, ის „აღარ დევნიდა ფიზიკურ ან საკადრო სიმძლავრეს“ და იყო „ძირითადად ორიენტირებული პროდუქტიულობისა და ხარჯების ეფექტურობის გაუმჯობესებაზე“ მიწოდების ინფრასტრუქტურაში.
ინტერვიუს დროს მალჰოტრამ თქვა, რომ ამაზონის განცხადების შემდეგ, მან და კოლეგებმა „დააკვირდნენ და გაიგეს ბაზარზე, რომ Amazon ათავსებდა საწყობებს ქვე-იჯარის ბაზარზე“.
”ასე რომ, ელექტრონული კომერციის უდიდესმა მოთამაშემ განუცხადა ბაზარს, რომ მას ძალიან ბევრი ჰქონდა და რაციონალიზაცია მოახდინა, და ამან გამოიწვია ლოჯისტიკური აქციების შემცირება,” - თქვა მან.
Prologis Inc.
PLD
არის უმსხვილესი საჯარო ვაჭრობა აშშ-ს REIT საწყობებსა და ლოგისტიკურ სივრცეში. კომპანიამ ჩამოთვალა Amazon, FedEx Corp.
FDX,
კომპანიის სახელი Home Depot Inc.
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
როგორც მისი ხუთი უმსხვილესი მომხმარებელი 2021 წლის ბოლოს, Amazon-მა იქირავა 24 მილიონი კვადრატული ფუტი, ანუ მისი მთლიანი 7%.
Prologis-ის აქციები 21%-ით დაეცა 2022 წლისთვის 24 აგვისტომდე, დივიდენდების რეინვესტირებით. აქციების დივიდენდების სარგებელი არის დაახლოებით 2.5%. Prologis აპირებს შეიძინოს Duke Realty Corp.
ძია
მეშვეობით მთლიანი აქციების გარიგება 26 მილიარდ დოლარად არის შეფასებული როცა ივნისში გამოცხადდა.
Mizuho-ს აქვს ნეიტრალური რეიტინგი Prologis-ზე, რომელიც მალჰოტრას თქმით, "კონსენსუსის გარეშე იყო". ნამდვილად ასეა - FactSet-ის მიერ გამოკითხულ 17 ანალიტიკოსს შორის, 13 აფასებს აქციებს „ყიდვად“ ან ექვივალენტად. დანარჩენი ნეიტრალური რეიტინგია.
მან განაგრძო, რომ Mizuho აკონტროლებს მესამე მხარის ლოგისტიკის ოპერატორებს, როგორიცაა XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx და United Parcel Service Inc.
UPS
მოთხოვნის შენელების ნიშნებისთვის, თუ ეკონომიკა მნიშვნელოვნად შემცირდება.
ყოველივე ამის შემდეგ, შეიძლება არსებობდეს ვერცხლის ხაზი საწყობის/ლოგისტიკური REIT-ებისთვის: მალჰოტრა მოელის, რომ სივრცეში ქირის ზრდა შენელდება „შუა და მაღალ ერთნიშნა ციფრებამდე“ მიმდინარე დიაპაზონიდან 10% ზემოთ. ამის შესახებ შრომის დეპარტამენტმა განაცხადა სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ივლისში 8.5%-ით გაიზარდა ერთი წლით ადრე. ეს გაუმჯობესდა წინა თვეში 9.1%-დან. შეიძლება არ იყოს ძალიან რთული იმის მოლოდინი, რომ REIT საწყობის ოპერატორები შეძლებენ თავიანთი ქირის გაზრდას ინფლაციის ტემპის შესატყვისად ან დასაძლევად.
სწორედ აქ მოქმედებს თქვენი საკუთარი აზრი, თქვენივე კვლევის საფუძველზე. მისცემს თუ არა ონლაინ შოპინგის მუდმივი ტენდენცია და სწრაფი მიწოდების მოთხოვნა საშუალებას მისცემს Prologis-ს და მის კონკურენტებს გააუმჯობესონ მომდევნო ხუთიდან 10 წლის განმავლობაში? Prologis-ის ხუთწლიანი ჯამური შემოსავალი, თუმცა 24 აგვისტოს იყო 138% (შედარებით S&P 85-ის 500%-თან შედარებით), თუნდაც წლევანდელი დიდი უკან დახევის შემთხვევაში.
კაპიტალის REIT-ების სკრინინგი
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტებს აშშ-ს სიაში რომ გადავხედოთ, დავიწყეთ 185-ით, რომელიც შედის რასელ 3000 ინდექსში.
რუა.
ეს ინდექსი წარმოადგენს აშშ-ს აქციების დაახლოებით 98%-ს, FactSet-ის მიხედვით.
ჩვენ შემდეგ გადავხედეთ თითოეული REIT-ის საინვესტიციო კონცენტრაციას და წავშალეთ ყველა იპოთეკური REIT, რათა სია 158 კომპანიამდე ჩამოგვეყვანა. ჩვენ კიდევ შევამცირეთ 112 კომპანია, რომლებისთვისაც კონსენსუსის შეფასებები ხელმისაწვდომი იყო FactSet-ის მიერ გამოკითხულ მინიმუმ ხუთ ანალიტიკოსს შორის 2023 წლის ოპერაციებიდან დაზუსტებული სახსრებისთვის.
კომპანიის დივიდენდების გადახდის უნარის გაზომვის გზა არის მისი სავარაუდო თავისუფალი ფულადი ნაკადების დათვალიერება - დარჩენილი ფულადი ნაკადები მოსალოდნელი კაპიტალური ხარჯების შემდეგ. REIT-ებისთვის, ოპერაციებიდან მიღებული სახსრები (FFO) - არა-GAAP ღონისძიება - ჩვეულებრივ გამოიყენება. FFO ამორტიზაციას და ამორტიზაციას (არანაღდი ნივთები) უბრუნებს მოგებას, ამასთან, გამორიცხავს ქონების გაყიდვით მიღებულ მოგებას. კორექტირებული სახსრები ოპერაციებიდან (AFFO) უფრო შორს მიდის, რაც გამორიცხავს მოსალოდნელ კაპიტალურ ხარჯებს ქონების ინვესტიციების ხარისხის შესანარჩუნებლად.
თუ კომპანიის სავარაუდო AFFO-ს გავყოფთ მისი მიმდინარე აქციების ფასზე, მივიღებთ AFFO-ს სავარაუდო სარგებელს. ეს შეიძლება შევადაროთ ამჟამინდელ დივიდენდის შემოსავალს, რათა ნახოთ, არის თუ არა „თავისუფალი“ შემდგომი ზრდისთვის - იმედია, ბევრი ადგილია.
დარჩენილ 112 REIT-ს შორის, 104 იხდის დივიდენდებს და შეფასებულია 2023 სათავეში მინიმუმ 1.00% - ეს არის ჩვენი საბოლოო შემცირება.
ჩვენ მოვათავსეთ 104 REIT რვა ფართო კატეგორიად. ეს ყოველთვის ადვილი არ არის, რადგან REIT შეიძლება იყოს ძალიან დივერსიფიცირებული. ასე რომ, კატეგორიები არის მცდელობა, მოათავსოთ თითოეული REIT ჯგუფში მისი ყველაზე მძიმე ბიზნეს კონცენტრაციის მიხედვით. შემდეგ ჩვენ გავაერთიანეთ ცხრა ფართო კატეგორიამდე და დავახარისხეთ ისინი 2023 წლის მოსალოდნელი AFFO მოსავლიანობის მიხედვით.
მაგალითად, სასაწყობო/ლოგისტიკური კომპანიები მიეკუთვნებიან „ინდუსტრიულ“ კატეგორიას. ჩვენ დავიწყებთ ამით.
სამრეწველო REITs
აქ არის 10 სამრეწველო REIT, რომლებმაც გადალახეს ეკრანი, ყველაზე მაღალი მოსალოდნელი AFFO 2023 წლისთვის:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| სამრეწველო ლოგისტიკური თვისებების ნდობა | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. კლასი A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | ᲪᲘᲕᲘ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| წყარო: ფაქტები |
დააწკაპუნეთ ტიკერებზე მეტი თითოეული კომპანიის შესახებ, ბიზნეს პროფილების ჩათვლით. მერე წაკითხული ტომი კილგორის დეტალური სახელმძღვანელო ინფორმაციის სიმდიდრის შესახებ, რომელიც უფასოდ ხელმისაწვდომია MarketWatch-ის ციტატების გვერდებზე.
ჯანმრთელობის დაცვა
აქ არის ცხრავე REIT, რომლებიც იჯარით იღებენ ჯანმრთელობის დაცვის თვისებებს და გადიან ეკრანზე. ეს ჯგუფი გამორიცხავს კომპანიებს, რომლებიც ორიენტირებულია ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| სამედიცინო თვისებები Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. კლასი A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | კარგად | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| წყარო: ფაქტები |
საცხოვრებელი
ამ კატეგორიაში შედის REIT-ები, რომლებიც ფლობენ ერთ ან მრავალოჯახიან საცხოვრებელ სახლებს, ასევე წარმოებულ საცხოვრებელ თემებს და ხანდაზმულთა სახლებს. აქ არის 10 საცხოვრებელი REIT, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| National Health Investors Inc. | nhi | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| ცენტრის სივრცე | სოციალური პასუხისმგებლობა | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| ვაშინგტონი უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტი | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| წყარო: ფაქტები |
სასტუმროები და დასასვენებელი ობიექტები
აქ არის რვა REIT, რომლებიც იჯარით იღებენ სასტუმროებს და/ან დასასვენებელ ობიექტებს და გადიან ეკრანზე:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| EPR თვისებები | ეპრ | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | Hst | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| წყარო: ფაქტები |
ოფისები
აქ არის 10 REIT, რომლებიც ფლობენ საოფისე შენობებს, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| Brandywine Realty Trust | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | ჰესის | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | cuz | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| კორპორატიული ოფისის თვისებების ნდობა | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| აღდგომის მთავრობის თვისებები Inc. | დეა | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| ქალაქის ოფისი REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| წყარო: ფაქტები |
საცალო
აქ არის 10 REIT, რომლებიც ძირითადად იჯარით იღებენ საცალო საკუთრებებს, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT უძრავი ქონება | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| კომპანიის სახელი: Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| წყარო: ფაქტები |
კომუნიკაციების
აქ მოცემულია ხუთივე კომპანია, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი, რომლებიც იჯარით იღებენ საკომუნიკაციო ინფრასტრუქტურის საკუთრებას, ან Outfront Media Inc-ის შემთხვევაში.
წავიდნენ,
ბილბორდები:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | წავიდნენ | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| კომპანიის სახელი American Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. კლასი A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| წყარო: ფაქტები |
მონაცემთა ცენტრები
ამ სამმა მონაცემთა ცენტრის REIT-მა ეკრანი გაიარა:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| Iron Mountain Inc. | Irm | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| წყარო: ფაქტები |
თვითშენახვა
ჩვენი ბოლო კატეგორიისთვის, ხუთმა თვითშენახვის REIT-მა გაიარა ეკრანი:
| კომპანია | Ticker | AFFO 2023 წლის სავარაუდო მოსავლიანობა | მიმდინარე დივიდენდის სარგებელი | სავარაუდო "თავისუფალი" | ბაზრის ქუდი. ($ მილიონი) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | Cube | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| საჯარო შენახვა | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| წყარო: ფაქტები |
თუ გაინტერესებთ REIT სივრცე, თქვენ უნდა გააკეთოთ საკუთარი კვლევა და გაითვალისწინოთ თქვენი საინვესტიციო მიზნები - ზრდა, შემოსავალი ან ორივე - და მოემზადოთ გრძელვადიან პერსპექტივაში, რაც ნიშნავს რამდენიმე წელს.
ზემოთ მოცემულ ცხრილებში ჩამოთვლილ REIT-ებს შორის მალჰოტრას აქვს „ყიდვის“ რეიტინგი Ventas Inc-ზე.
VTR,
Welltower Inc.
კარგად,
სამედიცინო თვისებები Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
და Duke Realty (რომელიც ახლა ვაჭრობს Prologis-ის შესაბამისად, შერწყმის დასრულების მოლოდინში).
კითხვაზე, თუ რა საერთო აქვთ REIT-ებს, მალჰოტრამ თქვა: ”ეს არის კომპანიები, როგორც ინდივიდები, რომლებისთვისაც ჩვენ გვჯერა, რომ ფასების ძალა შენარჩუნდება.”
მან ასევე თქვა, რომ ყველა სარგებლობს თემატური ტენდენციებით, მათ შორის, ჯანდაცვის REIT-ებისთვის, მოსახლეობის დაბერებით.
მოუსმინეთ რეი დალიოს MarketWatch-ს საუკეთესო ახალი იდეები ფულის ფესტივალში 21 და 22 სექტემბერს ნიუ-იორკში. ჰეჯ-ფონდის პიონერს აქვს მტკიცე შეხედულებები იმის შესახებ, თუ საით მიემართება ეკონომიკა.
წყარო: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
ამ დივიდენდის აქციებს შეუძლიათ დაგიცვათ, რადგან ფედერალური რეზერვი ანელებს ეკონომიკას
როდესაც ფედერალური სარეზერვო სისტემის თავმჯდომარე ჯერომ პაუელი პარასკევს მნიშვნელოვანი სიტყვით გამოვა, ინვესტორებმა შეიძლება საბოლოოდ დაიწყონ მისი სიტყვის აღქმა: ცენტრალური ბანკი აპირებს შეინარჩუნოს უხეში პოზიცია, რათა გააკონტროლოს ყველაზე მაღალი ინფლაცია ბოლო ოთხი ათწლეულის განმავლობაში. ეს ნიშნავს, რომ ფინანსური ბაზრები დარჩება არასტაბილური, მიუხედავად ბოლოდროინდელი საფონდო ბირჟის ზრდისა.
არსებობს მრავალი მიზეზი, რომ განიხილოს უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები, ან REIT, როგორც შედარებით უსაფრთხო თავშესაფარი სტაბილური შემოსავლის უზრუნველსაყოფად, როდესაც ინფლაცია მაღალია და სავარაუდო ეკონომიკური შენელების წინ.
ქვემოთ მოცემულია კაპიტალის REIT-ების ეკრანი, რომლებიც მოსალოდნელია წარმოქმნის უამრავ ფულადი ნაკადს, რათა მოხდეს დივიდენდების გაზრდა 2023 წელს.
ამ Უნდა იცოდე 24 აგვისტოს სვეტში სტივ გოლდშტეინმა შეაჯამა პროგნოზები ახალი ”სუპერციკლი ინფლაციასა და საპროცენტო განაკვეთებში” დარიო პერკინსისგან, TS Lombard-ის გლობალური მაკროეკონომიკის მმართველი დირექტორისგან.
პერკინსი მოელის, რომ გრძელვადიანი საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალი იქნება და ვარაუდობს, რომ 2020-იანი წლებისთვის ინვესტორებს დასჭირდებათ „უფრო გამჭრიახი მიდგომა აქტივების განაწილების მიმართ“.
მოშორებით მომსახურების მიმწოდებლებს, რომლებიც დომინირებდნენ ხარის ბაზარზე 2021 წლის განმავლობაში, ის თვლის, რომ საუკეთესოდ იმუშავებს არის მატერიალური აქტივების, მათ შორის უძრავი ქონების განაწილება.
REIT სექტორის დაშლა
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები მრავალგვარია, მაგრამ მთავარი ელემენტია ის, რომ ისინი შემოსავლების უმეტესობას გადასცემენ აქციონერებს, რათა შეინარჩუნონ საგადასახადო ხელსაყრელი REIT სტრუქტურა.
არსებობს REIT-ების ორი ფართო კატეგორია: იპოთეკური REIT-ები, რომლებიც აძლევენ ფულს კომერციულ ან საცხოვრებელ მსესხებლებს ან/და ინვესტირებას იპოთეკით მხარდაჭერილ ფასიან ქაღალდებში და კაპიტალის REITs, რომლებიც ფლობენ კომერციულ ან საცხოვრებელ საკუთრებას და იჯარით გასცემენ მას.
REIT-ები ციკლურია, საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად შეფასებებზე ზეწოლა ხდება. ეს ეფექტი განსაკუთრებით გამოხატულია იპოთეკური REIT-ებისთვის, რადგან საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად იპოთეკური სესხის ბიზნესი ნელდება.
ამ წლის ჯერჯერობით, 24 აგვისტომდე, S&P 500 უძრავი ქონების სექტორი 15%-ით დაეცა, ხოლო სრული S&P 500.
SPX
შემცირდა 12%-ით, ორივე დივიდენდების რეინვესტირებით.
უფრო გრძელვადიანი გამოხედვა შეიძლება გაგიკვირდეთ. S&P Dow Jones Indices-მა გამოყო უძრავი ქონების სექტორი ფინანსური სექტორისგან 2016 წელს. მაგრამ თუ გრძელვადიანი შესრულების საზომისთვის S&P 500 REIT ინდუსტრიის ჯგუფს შევამცირებთ, 20 წლიანი საშუალო წლიური შემოსავალი იყო 9.9%, ოდნავ წინ. S&P 500-ის 20-წლიანი საშუალო შემოსავალი 9.8%.
REIT-ები კატეგორიის მიხედვით
სხვადასხვა ტიპის REIT-ები გადის სხვადასხვა ეკონომიკურ ციკლს. მაგალითად, სასტუმროს REIT-ები და მათი მოიჯარეები საშინლად განიცადეს კოროვირუსული პანდემიის ადრეულ ეტაპებზე, დაწყებული ტურისტული ინდუსტრიის ვირტუალური გამორთვით 2020 წლის პირველი ნახევრის განმავლობაში.
ბევრი REIT ორიენტირებულია სასაწყობო და ლოგისტიკურ სივრცეზე, რომელმაც ისარგებლა ბოლო წლებში ორნიშნა წლიური ქირის გაზრდით, ვიკრამ მალჰოტრას, უძრავი ქონების მმართველი დირექტორის Mizuho-ს თქმით.
მაგრამ Amazon.com Inc.
AMZN
ნათქვამია თავისში პირველი კვარტლის ფინანსური პრეს-რელიზი აპრილში, როდესაც მხოლოდ ორ წელიწადში გაორმაგდა მისი განხორციელების ქსელის მოცულობის გაორმაგება, ის „აღარ დევნიდა ფიზიკურ ან საკადრო სიმძლავრეს“ და იყო „ძირითადად ორიენტირებული პროდუქტიულობისა და ხარჯების ეფექტურობის გაუმჯობესებაზე“ მიწოდების ინფრასტრუქტურაში.
ინტერვიუს დროს მალჰოტრამ თქვა, რომ ამაზონის განცხადების შემდეგ, მან და კოლეგებმა „დააკვირდნენ და გაიგეს ბაზარზე, რომ Amazon ათავსებდა საწყობებს ქვე-იჯარის ბაზარზე“.
”ასე რომ, ელექტრონული კომერციის უდიდესმა მოთამაშემ განუცხადა ბაზარს, რომ მას ძალიან ბევრი ჰქონდა და რაციონალიზაცია მოახდინა, და ამან გამოიწვია ლოჯისტიკური აქციების შემცირება,” - თქვა მან.
Prologis Inc.
PLD
არის უმსხვილესი საჯარო ვაჭრობა აშშ-ს REIT საწყობებსა და ლოგისტიკურ სივრცეში. კომპანიამ ჩამოთვალა Amazon, FedEx Corp.
FDX,
კომპანიის სახელი Home Depot Inc.
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
როგორც მისი ხუთი უმსხვილესი მომხმარებელი 2021 წლის ბოლოს, Amazon-მა იქირავა 24 მილიონი კვადრატული ფუტი, ანუ მისი მთლიანი 7%.
Prologis-ის აქციები 21%-ით დაეცა 2022 წლისთვის 24 აგვისტომდე, დივიდენდების რეინვესტირებით. აქციების დივიდენდების სარგებელი არის დაახლოებით 2.5%. Prologis აპირებს შეიძინოს Duke Realty Corp.
ძია
მეშვეობით მთლიანი აქციების გარიგება 26 მილიარდ დოლარად არის შეფასებული როცა ივნისში გამოცხადდა.
Mizuho-ს აქვს ნეიტრალური რეიტინგი Prologis-ზე, რომელიც მალჰოტრას თქმით, "კონსენსუსის გარეშე იყო". ნამდვილად ასეა - FactSet-ის მიერ გამოკითხულ 17 ანალიტიკოსს შორის, 13 აფასებს აქციებს „ყიდვად“ ან ექვივალენტად. დანარჩენი ნეიტრალური რეიტინგია.
მან განაგრძო, რომ Mizuho აკონტროლებს მესამე მხარის ლოგისტიკის ოპერატორებს, როგორიცაა XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx და United Parcel Service Inc.
UPS
მოთხოვნის შენელების ნიშნებისთვის, თუ ეკონომიკა მნიშვნელოვნად შემცირდება.
ყოველივე ამის შემდეგ, შეიძლება არსებობდეს ვერცხლის ხაზი საწყობის/ლოგისტიკური REIT-ებისთვის: მალჰოტრა მოელის, რომ სივრცეში ქირის ზრდა შენელდება „შუა და მაღალ ერთნიშნა ციფრებამდე“ მიმდინარე დიაპაზონიდან 10% ზემოთ. ამის შესახებ შრომის დეპარტამენტმა განაცხადა სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ივლისში 8.5%-ით გაიზარდა ერთი წლით ადრე. ეს გაუმჯობესდა წინა თვეში 9.1%-დან. შეიძლება არ იყოს ძალიან რთული იმის მოლოდინი, რომ REIT საწყობის ოპერატორები შეძლებენ თავიანთი ქირის გაზრდას ინფლაციის ტემპის შესატყვისად ან დასაძლევად.
სწორედ აქ მოქმედებს თქვენი საკუთარი აზრი, თქვენივე კვლევის საფუძველზე. მისცემს თუ არა ონლაინ შოპინგის მუდმივი ტენდენცია და სწრაფი მიწოდების მოთხოვნა საშუალებას მისცემს Prologis-ს და მის კონკურენტებს გააუმჯობესონ მომდევნო ხუთიდან 10 წლის განმავლობაში? Prologis-ის ხუთწლიანი ჯამური შემოსავალი, თუმცა 24 აგვისტოს იყო 138% (შედარებით S&P 85-ის 500%-თან შედარებით), თუნდაც წლევანდელი დიდი უკან დახევის შემთხვევაში.
კაპიტალის REIT-ების სკრინინგი
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრესტებს აშშ-ს სიაში რომ გადავხედოთ, დავიწყეთ 185-ით, რომელიც შედის რასელ 3000 ინდექსში.
რუა.
ეს ინდექსი წარმოადგენს აშშ-ს აქციების დაახლოებით 98%-ს, FactSet-ის მიხედვით.
ჩვენ შემდეგ გადავხედეთ თითოეული REIT-ის საინვესტიციო კონცენტრაციას და წავშალეთ ყველა იპოთეკური REIT, რათა სია 158 კომპანიამდე ჩამოგვეყვანა. ჩვენ კიდევ შევამცირეთ 112 კომპანია, რომლებისთვისაც კონსენსუსის შეფასებები ხელმისაწვდომი იყო FactSet-ის მიერ გამოკითხულ მინიმუმ ხუთ ანალიტიკოსს შორის 2023 წლის ოპერაციებიდან დაზუსტებული სახსრებისთვის.
კომპანიის დივიდენდების გადახდის უნარის გაზომვის გზა არის მისი სავარაუდო თავისუფალი ფულადი ნაკადების დათვალიერება - დარჩენილი ფულადი ნაკადები მოსალოდნელი კაპიტალური ხარჯების შემდეგ. REIT-ებისთვის, ოპერაციებიდან მიღებული სახსრები (FFO) - არა-GAAP ღონისძიება - ჩვეულებრივ გამოიყენება. FFO ამორტიზაციას და ამორტიზაციას (არანაღდი ნივთები) უბრუნებს მოგებას, ამასთან, გამორიცხავს ქონების გაყიდვით მიღებულ მოგებას. კორექტირებული სახსრები ოპერაციებიდან (AFFO) უფრო შორს მიდის, რაც გამორიცხავს მოსალოდნელ კაპიტალურ ხარჯებს ქონების ინვესტიციების ხარისხის შესანარჩუნებლად.
თუ კომპანიის სავარაუდო AFFO-ს გავყოფთ მისი მიმდინარე აქციების ფასზე, მივიღებთ AFFO-ს სავარაუდო სარგებელს. ეს შეიძლება შევადაროთ ამჟამინდელ დივიდენდის შემოსავალს, რათა ნახოთ, არის თუ არა „თავისუფალი“ შემდგომი ზრდისთვის - იმედია, ბევრი ადგილია.
დარჩენილ 112 REIT-ს შორის, 104 იხდის დივიდენდებს და შეფასებულია 2023 სათავეში მინიმუმ 1.00% - ეს არის ჩვენი საბოლოო შემცირება.
ჩვენ მოვათავსეთ 104 REIT რვა ფართო კატეგორიად. ეს ყოველთვის ადვილი არ არის, რადგან REIT შეიძლება იყოს ძალიან დივერსიფიცირებული. ასე რომ, კატეგორიები არის მცდელობა, მოათავსოთ თითოეული REIT ჯგუფში მისი ყველაზე მძიმე ბიზნეს კონცენტრაციის მიხედვით. შემდეგ ჩვენ გავაერთიანეთ ცხრა ფართო კატეგორიამდე და დავახარისხეთ ისინი 2023 წლის მოსალოდნელი AFFO მოსავლიანობის მიხედვით.
მაგალითად, სასაწყობო/ლოგისტიკური კომპანიები მიეკუთვნებიან „ინდუსტრიულ“ კატეგორიას. ჩვენ დავიწყებთ ამით.
სამრეწველო REITs
აქ არის 10 სამრეწველო REIT, რომლებმაც გადალახეს ეკრანი, ყველაზე მაღალი მოსალოდნელი AFFO 2023 წლისთვის:
დააწკაპუნეთ ტიკერებზე მეტი თითოეული კომპანიის შესახებ, ბიზნეს პროფილების ჩათვლით. მერე წაკითხული ტომი კილგორის დეტალური სახელმძღვანელო ინფორმაციის სიმდიდრის შესახებ, რომელიც უფასოდ ხელმისაწვდომია MarketWatch-ის ციტატების გვერდებზე.
ჯანმრთელობის დაცვა
აქ არის ცხრავე REIT, რომლებიც იჯარით იღებენ ჯანმრთელობის დაცვის თვისებებს და გადიან ეკრანზე. ეს ჯგუფი გამორიცხავს კომპანიებს, რომლებიც ორიენტირებულია ხანდაზმულთა საცხოვრებელზე:
საცხოვრებელი
ამ კატეგორიაში შედის REIT-ები, რომლებიც ფლობენ ერთ ან მრავალოჯახიან საცხოვრებელ სახლებს, ასევე წარმოებულ საცხოვრებელ თემებს და ხანდაზმულთა სახლებს. აქ არის 10 საცხოვრებელი REIT, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი:
სასტუმროები და დასასვენებელი ობიექტები
აქ არის რვა REIT, რომლებიც იჯარით იღებენ სასტუმროებს და/ან დასასვენებელ ობიექტებს და გადიან ეკრანზე:
ოფისები
აქ არის 10 REIT, რომლებიც ფლობენ საოფისე შენობებს, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი:
საცალო
აქ არის 10 REIT, რომლებიც ძირითადად იჯარით იღებენ საცალო საკუთრებებს, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი:
კომუნიკაციების
აქ მოცემულია ხუთივე კომპანია, რომლებმაც გაიარეს ეკრანი, რომლებიც იჯარით იღებენ საკომუნიკაციო ინფრასტრუქტურის საკუთრებას, ან Outfront Media Inc-ის შემთხვევაში.
წავიდნენ,
ბილბორდები:
მონაცემთა ცენტრები
ამ სამმა მონაცემთა ცენტრის REIT-მა ეკრანი გაიარა:
თვითშენახვა
ჩვენი ბოლო კატეგორიისთვის, ხუთმა თვითშენახვის REIT-მა გაიარა ეკრანი:
თუ გაინტერესებთ REIT სივრცე, თქვენ უნდა გააკეთოთ საკუთარი კვლევა და გაითვალისწინოთ თქვენი საინვესტიციო მიზნები - ზრდა, შემოსავალი ან ორივე - და მოემზადოთ გრძელვადიან პერსპექტივაში, რაც ნიშნავს რამდენიმე წელს.
ზემოთ მოცემულ ცხრილებში ჩამოთვლილ REIT-ებს შორის მალჰოტრას აქვს „ყიდვის“ რეიტინგი Ventas Inc-ზე.
VTR,
Welltower Inc.
კარგად,
სამედიცინო თვისებები Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
და Duke Realty (რომელიც ახლა ვაჭრობს Prologis-ის შესაბამისად, შერწყმის დასრულების მოლოდინში).
კითხვაზე, თუ რა საერთო აქვთ REIT-ებს, მალჰოტრამ თქვა: ”ეს არის კომპანიები, როგორც ინდივიდები, რომლებისთვისაც ჩვენ გვჯერა, რომ ფასების ძალა შენარჩუნდება.”
მან ასევე თქვა, რომ ყველა სარგებლობს თემატური ტენდენციებით, მათ შორის, ჯანდაცვის REIT-ებისთვის, მოსახლეობის დაბერებით.
მოუსმინეთ რეი დალიოს MarketWatch-ს საუკეთესო ახალი იდეები ფულის ფესტივალში 21 და 22 სექტემბერს ნიუ-იორკში. ჰეჯ-ფონდის პიონერს აქვს მტკიცე შეხედულებები იმის შესახებ, თუ საით მიემართება ეკონომიკა.
წყარო: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo