ეს 9.9% გადამხდელი არის 2022 წლის ყველაზე შეუმჩნეველი დივიდენდის ვაჭრობა

ადამიანების უმეტესობამ ეს არ იცის, მაგრამ უძრავმა ქონებამ გრძელვადიან პერსპექტივაში აქციები გააფუჭა და ის მზად არის მოგების მოსაპოვებლად. კიდევ ერთხელ წელს 2023.

და ჩვენ დივიდენდის ინვესტორები კარგად ვართ მოწესრიგებულები ნაღდი ფულის მისაღებად, ფონდის წყალობით, რომელიც აგდებს ბლოკბასტერს 9.9%-იან სარგებელს. იდეალურია ითამაშეთ აქ. სახელს და ტიკერს წამში ჩამოვწერ.

ჯერ სწორად წაიკითხეთ: უძრავი ქონება აკეთებს აჯობებს აქციებს გრძელვადიან პერსპექტივაში - და არც ისე მცირე რაოდენობით! ნათელია, როგორც ეს შეიძლება იყოს ამ შედარებას შორის SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), ინდექსური ფონდი საჯაროდ ვაჭრობით უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტებისთვის (REITs) და S&P 500 ბოლო 20 წლის განმავლობაში.

გაითვალისწინეთ, რომ ეს პერიოდი მოიცავდა COVID-19 ავარიას მდე სუბპრაიმ იპოთეკური კრიზისი, რომელიც, რა თქმა უნდა, საცხოვრებელ სახლებს არღვევდა. Არაა პრობლემა. REIT-ები — საჯარო ვაჭრობის მქონე კომპანიები, რომლებიც ფლობენ ყველაფერს, საწყობებიდან დაწყებული მრავალბინიანი კორპუსებით დამთავრებული.

REIT-ების მიმართვის გასაღები არის ის, რომ ისინი „გადიან“ ინვესტიციებს: ისინი აგროვებენ ქირის ჩეკებს მოიჯარეებისგან, აკლდებიან იმდენი, რომ განათება და შენობები სუფთად დარჩეს, შემდეგ დანარჩენს დივიდენდებად გვაძლევენ. შედეგი არის უფრო დიდი შემოსავლის ნაკადი, ვიდრე ჩვეულებრივი აქციები იხდიან: ტიპიური REIT შემოსავალს იძლევა 3.2%, გააორმაგებს S&P 500-ის სავალალო 1.5%-ს.

მაგრამ მიუხედავად იმისა, რომ RWR-მ აქციები გაანადგურა, ჩვენ ვაკეთებთ არ მინდა აქ პასიური ETF მარშრუტის გავლა. ერთი, RWR-ის 3.2% სარგებელი არ არის საკმარისად დიდი იმისთვის, რომ ჩვენი გული აჩქარდეს. და მეორე, REIT-ებთან (როგორც ამ დღეებში საკმაოდ კარგად ყველაფერთან ერთად), კრიტიკულია ჭკვიანი, პასუხისმგებელი მენეჯერის ყოლა.

ამის დასტურია RWR-ის დაბრუნება ბოლო სამი არასტაბილური წლის განმავლობაში, შედარებით დახურული ფონდი (CEF) ჩვენ ვაპირებთ ვისაუბროთ დღეს, CBRE უძრავი ქონების გლობალური შემოსავლის ფონდი (IGR). IGR აგდებს იმ უზარმაზარ 9.9%-იან ანაზღაურებას, რომელიც მე აღვნიშნე წამის წინ (და ის იხდის ყოველთვიურად, არანაკლებ)!

ამის მთავარი მიზეზი IGR-ის ექსპერტთა პორტფელის მენეჯერები არიან, რომლებიც ოსტატურად იკვლევენ ადგილობრივ ბაზრებს, რომლებსაც ყველაზე კარგად იცნობენ. ეს არის უძრავი ქონების გასაღები, რომელიც ჩვენ ყველამ ვიცით, რომ სინამდვილეში არის მცირე ბაზრების კოლექცია, რომლებიც ყველა განსხვავებულად იქცევა ნებისმიერ დროს.

ხოლო რაც შეეხება უძრავ ქონებას, ფონდის მენეჯმენტ ფირმას, CBRE, ცოდნის ნაკლებობა არ აქვს: IGR-ისა და კერძო ინვესტორების ფონდების გარდა, ის მართავს ქონებას, ახორციელებს საბროკერო საქმიანობას და ინვესტირებას ახდენს საკუთარ ფულს უძრავ ქონებაში. კომპანია ამაყობს 80,000 თანამშრომლით 100-ზე მეტ ქვეყანაში, რაც მას აძლევს გლობალურ პერსპექტივას და ურთიერთობებს უცხო ქვეყნებში, რომელსაც ვერც ერთი ალგორითმით გაშვებული ETF ვერ შეედრება.

CBRE-მ გამოიყენა ეს ცოდნა, რათა ჭკვიანურად მიემართა IGR-ის პორტფელი აშშ-სკენ (68%), რაც გონივრული ნაბიჯია, რადგან აშშ-ს ეკონომიკა აგრძელებს ზრდას ჯანსაღი კლიპის პირობებში, ინფლაცია თითქოს იწყებს ზრდას და სამომხმარებლო ხარჯებს (დასაქმებაზე რომ აღარაფერი ვთქვათ ) ლამაზად იჭერს.

მაგრამ კარგად მართული უძრავი ქონების ფონდის ყიდვა არ არის მხოლოდ მენეჯმენტის კვლევითი ძალაუფლების შეძენა და ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა - ეს ასევე ეხება დივერსიფიკაციას, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უძრავ ქონებაში.

მაგალითად, IGR ინვესტიციას ახორციელებს 80-ზე მეტ REIT-ში, რომლებიც თავად ფლობენ ასობით და ზოგჯერ ათასობით საკუთრებას. და ისევე როგორც მრავალი სხვა REIT ფონდი, რომელიც იგივეს აკეთებს, ის ვერ ამჩნევს, როდესაც ერთი ბოროტი მოიჯარე წყვეტს ქირის გადახდას, რადგან არის ათასობით სხვა, ვინც ამას აკეთებს.

ახლა, მაგალითად, IGR-ის ტოპ ჰოლდინგი მოიცავს REIT-ებს, რომლებიც ფლობენ საკუთრების ფართო სპექტრს. Crown Castle International (CCI), მაგალითად, ფლობს 40,000 115,000-ზე მეტ ფიჭურ კოშკს მთელს მსოფლიოში, პლუს XNUMX XNUMX „პატარა უჯრედი“, რომლებიც აძლიერებენ ლოკალური ქსელის შესაძლებლობებს დიდ ქალაქებში; პროლოგი
PLD
(PLD) ფლობს 4,732 საწყობს მთელს მსოფლიოში; და საცხოვრებელი REIT მოწვევის სახლები (INVH), ქირავდება 85,000-ზე მეტი ერთოჯახიანი სახლი.

ასე რომ, ჩვენ უკვე მივიღეთ ტონა დივერსიფიკაცია აქ, და ეს მხოლოდ IGR-ის სამი ჰოლდინგიდანაა!

REIT სახსრების განხილვის კიდევ ერთი ხშირად შეუმჩნეველი მიზეზი არის ის, რომ როგორც ამ ფონდებს, ისე თავად REIT-ებს აქვთ წვდომა უფრო იაფ ბერკეტზე, ვიდრე თქვენ და მე. ახლა, მაგალითად, იპოთეკური განაკვეთების ამაღლება დიდი პრობლემაა ინდივიდუალური ინვესტორებისთვის, რომლებიც ფლობენ საქირავებელ ქონებას, მაგრამ არა. ასე რომ, REIT-ებისთვის:

იპოთეკური გადახდები გადის სახურავზე

საპროცენტო განაკვეთები ამ წლის დასაწყისში 5%-ს მიაღწია და ამ დონეზე რჩებოდა, სახლის სესხები გაიზარდა. მაგრამ საპროცენტო განაკვეთები REIT-ებისთვის გაცილებით დაბალია, ბევრს ამჟამად აქვს სესხის აღების ხარჯები წიგნებზე 3%-ზე დაბალი.

REIT-ები სარგებლობენ დაბალი ტარიფებით, რადგან ისინი პროფესიონალურად იმართება და დივერსიფიცირებულია მრავალ საკუთრებაში, ამიტომ ისინი უფრო დაბალი რისკის ქვეშ არიან, ვიდრე თქვენი ტიპიური ინდივიდუალური ქონების ინვესტორი. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც REIT-ებს აქვთ საკმაოდ თანმიმდევრული ჩანაწერი პოზიტიური შემოსავლის გამოქვეყნების შესახებ საპროცენტო განაკვეთების ზრდის პერიოდებში.

ეს სქემა ეფუძნება NAREIT-ის, REIT კვლევისა და მონაცემთა ფირმის კვლევას და ნათლად აჩვენებს, რომ REIT-ები ჩვეულებრივ მოგებას იღებენ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთების პერიოდში. ეს არის იმის გამო, რომ სესხების დაბალი ღირებულება გარკვეულწილად აშორებს მათ ტენდენციისგან. უფრო მეტიც, მზარდი ტემპების პერიოდები, როგორც წესი, მოდის ძლიერი ეკონომიკით (როგორც დღეს ხდება). ეს ნიშნავს უფრო მეტ მოთხოვნას REIT-ების თვისებებზე, რაც საშუალებას აძლევს REIT-ებს გაზარდოს ქირა. ეს ზრდა ბევრად აღემატება სესხის აღების ხარჯების ზრდას უფრო მაღალი განაკვეთების გამო.

შეიძინეთ IGR, როგორც "ფასდაკლების მომენტი".

და ბოლოს, მოდით ვისაუბროთ IGR-ის ფასდაკლებაზე NAV-ზე, ან სხვაობაზე მის საბაზრო ფასსა და მისი პორტფელის თითო აქციის ღირებულებას შორის (ეს ზომა უნიკალურია CEF-ებისთვის). ამჟამად, ეს ფასდაკლება მცირეა, რაც იმას ნიშნავს, რომ IGR მეტ-ნაკლებად სამართლიანად ფასდება.

ტენდენცია აქ აშკარაა: IGR-ის ფასდაკლება მიემართება პრემიუმ ტერიტორიისკენ - საკითხავია რამდენად შორს. როგორც ეს მოხდება, ის უფრო მეტ გავლენას მოახდენს IGR-ის აქციების ფასზე. და რა თქმა უნდა, თქვენ მიიღებთ იმ ჯანსაღ 9.9%-იან ანაზღაურებას (თვიურად გადახდილი) მთელი დროის განმავლობაში.

მაიკლ ფოსტერი არის წამყვანი კვლევის ანალიტიკოსი კონტრარაული მსოფლმხედველობა. უფრო დიდი შემოსავლის იდეებისთვის, დააწკაპუნეთ აქ, ჩვენი უახლესი ანგარიშისთვის ”ურღვევი შემოსავალი: 5 გარიგების ფონდი უსაფრთხო 8.4% დივიდენდით."

გამჟღავნება: არცერთი