ზონირების გაუქმების დროა? ახალი წიგნი აკეთებს საქმეს

აშშ-ის ბევრ ქალაქში არის საცხოვრებელი ძალიან ძვირია. საბინაო ფასები ზღვისპირა ქალაქებში, როგორიცაა ნიუ-იორკი და სან-ფრანცისკო, აშკარად აღმაშფოთებელია, მაგრამ შიდა ქალაქებშიც კი, როგორიცაა ნეშვილი და დენვერი, ფასები სწრაფად იზრდება. Კვლევა შოუები რომ ზონირება დიდი წვლილი შეიტანა ამერიკის მაღალ საბინაო ხარჯებში და ახალ წიგნში, თვითნებური ხაზები: როგორ დაარღვია ზონირებამ ამერიკული ქალაქი და როგორ გამოსწორდეს იგინიუ-იორკის ყოფილი დამგეგმავი მ. ნოლან გრეი დამაჯერებლად ამტკიცებს, რომ ქალაქებმა უნდა გააუქმონ ზონირების ფესვები და განშტოებები.

ზონირებასთან დაკავშირებული პრობლემების განხილვამდე, გრეი (სრული გამჟღავნება: გრეი მეგობარია და ზოგჯერ თანაავტორი) ეუბნება მკითხველს რა არის ზონირება და რა არა. ზონირება ჰყოფს მიწათსარგებლობას სამ ფართო კატეგორიად - საცხოვრებელი, კომერციული და სამრეწველო, ასევე მრავალ ქვეკატეგორიად და არეგულირებს სიმჭიდროვეს. ზონირება არ არის სამშენებლო კოდები, ისტორიული დაცვა, ქვედანაყოფების განკარგულებები, დიზაინის მიმოხილვა, გარემოსდაცვითი რეგულირება ან ყოვლისმომცველი დაგეგმვა. ეს ყველაფერი არის ინსტრუმენტები, რომლებსაც ადგილობრივი ხელისუფლება იყენებს აშენებული გარემოს ფორმირებისთვის, მაგრამ ეს არ არის ზონირება.

ზონირების მკაფიოდ განსაზღვრა მნიშვნელოვანია, რადგან ზონირების გაუქმების იდეა შეიძლება რადიკალურად ჩანდეს, თუ ხალხი ფიქრობს, რომ ეს ერთადერთი გზაა ადგილობრივი ხელისუფლების წარმომადგენლების მიერ ქალაქის ცხოვრების უსიამოვნო სიტუაციების შესამცირებლად. მაგრამ, როგორც გრეი განმარტავს, მიუხედავად იმისა, რომ ზონირება დიდ გავლენას ახდენს ქალაქის ფორმაზე, ის ნაკლებად უწყობს ხელს მის ცხოვრებას.

წიგნი დაყოფილია სამ ნაწილად. პირველი ნაწილი განმარტავს რა არის ზონირება და რატომ შეიქმნა იგი. მეორე ნაწილი წარმოადგენს ზონირების ოთხ კრიტიკას: ის ზრდის საცხოვრებლის ხარჯებს, ამცირებს ეკონომიკურ ზრდას, ხელს უწყობს ეკონომიკურ და რასობრივ სეგრეგაციას და განაპირობებს გავრცელებას. მესამე ნაწილი განიხილავს მიმდინარე ზონირების რეფორმის მცდელობებს და ადრეულ წარმატებებს; ამტკიცებს ზონირების გაუქმებას; და განიხილავს როგორი შეიძლება გამოიყურებოდეს ქალაქგეგმარებით სამყაროში ზონირების გარეშე.

ზონირების მოკლე ისტორია

რუხი გვახსენებს, რომ ზონირება შედარებით ახალია. პირველი ზონირების კოდი დაარსდა ნიუ-იორკში 1916 წელს, ძლივს 100 წლის წინ. მიუხედავად ამისა, ქალაქები უკვე არსებობდნენ ათასობით წლის განმავლობაში, და ოფიციალური პირები და ამ ქალაქების მაცხოვრებლები უნდა გაუმკლავდნენ ყველა უსიამოვნებას, რომელიც აწუხებს თანამედროვე ქალაქების ცხოვრებას - ხმაურს, დაბინძურებას, ნარჩენების გატანას, შეშუპებას - ზონირების გარეშე. შესთავაზა თუ არა ზონირებამ ადგილობრივ ოფიციალურ პირებს ქალაქის ცხოვრების გაუმჯობესების ახალი, უფრო ეფექტური გზა? ნამდვილად არა, ამბობს გრეი.

მიუხედავად იმისა, რომ ქალაქის ცხოვრების პრობლემები იყო და არის ძალიან რეალური, გრეი განმარტავს, რომ ზონირება სწრაფად გადავიდა ტრადიციული უსიამოვნებების გადასაჭრელად ხელსაწყოდან უფრო საზიზღარზე - გზა, რათა გამორიცხულიყო ხალხი გარკვეული რასებიდან, შემოსავლის კლასებიდან და პროფესიებიდან სასურველი ტერიტორიებიდან.

მაგალითად, გრეი მოჰყავს ბერკლი, კალიფორნიის ზონირების განკარგულება, რომელიც დაარსდა ნიუ-იორკში მალევე. იგი შეიცავდა ქვეყანაში პირველ ერთოჯახიან ზონირებას. როგორც ჩანს, უბნის ხასიათის დაცვისა და შეშუპების შეზღუდვის შესახებ - თანამედროვე ზონირების მხარდამჭერების საერთო რეფრენები - მან აკრძალა უფრო ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ვარიანტები, როგორიცაა ბინები და საცხოვრებლები.

მან ასევე აუკრძალა ბიზნესებს, როგორიცაა ჩინური სამრეცხაოები, საცხოვრებელ უბნებში მუშაობა. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ იყო დასახული მიზანი, ეს წესი მოხერხებულად იცავდა ჩინელ ემიგრანტებს უფრო აყვავებული ადგილობრივებისგან, რადგან იმ დროს ადამიანების უმეტესობა სამუშაოსთან ახლოს ცხოვრობდა, რათა მათ შეეძლოთ სამსახურში სიარული.

ეს ორი იდეა - პრიორიტეტული ცალკეული საოჯახო სახლების მინიჭება და ბიზნესის უმეტესობის აკრძალვა საცხოვრებელი უბნებიდან - გახდა ზონირების თანამედროვე დადგენილებების საყრდენი, რომელიც განაგრძობს შემოსავლისა და რასობრივი სეგრეგაციის ხელშეწყობას.

გრეის ანგარიში ფედერალური მთავრობის როლის შესახებ ადგილობრივი ზონირების ხელშეწყობაში განსაკუთრებით გამჭრიახია. 1923 წელს მხოლოდ 218 მუნიციპალიტეტს ჰქონდა ზონირების განკარგულებები. 1936 წლისთვის 1,000-ზე მეტმა ადგილობრივმა მთავრობამ მიიღო ზონირება. ფედერალური ოფიციალური პირები, როგორიცაა მაშინდელი ვაჭრობის მდივანი ჰერბერტ ჰუვერი, დაეხმარნენ ზონირების ამ სწრაფ გაფართოებას, რადგან მათ სურდათ ფართოდ გავრცელებული სახლის მფლობელობის საზოგადოება, რომელიც აღადგენდა „ეროვნულ ხასიათს“ და მხარს დაუჭერდა სამშენებლო ინდუსტრიას.

თავისი მიზნების მისაღწევად, ჰუვერმა შეკრიბა ქალაქის დაგეგმარებისა და ზონირების მრჩეველთა კომიტეტი. იგი შედგებოდა თანამედროვე დაგეგმვის მოძრაობის რამდენიმე ვარსკვლავისგან, მათ შორის გამორჩეული ლანდშაფტის არქიტექტორის ფრედერიკ ლო ოლმსტედ უმცროსი. კომიტეტმა შეიმუშავა სტანდარტული ზონირების მარეგულირებელი აქტი (SZEA). SZEA-ს დიდი პოპულარიზაცია ჰუვერმა და კომიტეტმა უწოდეს და 1930 წლისთვის იმდროინდელი 35 შტატიდან 48-მა დანერგა კანონმდებლობა, ხშირად SZEA-ს მოდელით, რომელიც ადგილობრივ ხელისუფლებას აძლევდა ზონირების განხორციელების საშუალებას. მოგვიანებით, ფედერალურმა მთავრობამ კიდევ უფრო წაახალისა ზონირება, ზონირების განკარგულებები გახადა ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის დახმარებისა და სხვა ფედერალური გრანტებისა და სესხების პირობად.

ზონირების მაღალი ხარჯები

წიგნის მეორე ნაწილი განმარტავს ზონირების შედეგად გამოწვეულ ოთხ პრობლემას. პირველ რიგში, ზონირება ზრდის საცხოვრებლის ხარჯებს. როგორც გრეი განმარტავს, ზონირების წესები, რომლებიც ზღუდავს საცხოვრებლის სიმჭიდროვეს, როგორიცაა ლოტის მინიმალური ზომები, მრავალოჯახიანი საცხოვრებლის შეზღუდვები, სიმაღლის ლიმიტები და მინიმალური პარკირების მოთხოვნები. შეამცირეთ მიწოდება საცხოვრებლის. როდესაც საცხოვრებლის მიწოდება ვერ ახერხებს მოთხოვნას, ფასები იზრდება. მოკლედ, ეს არის ის, რაც ხდება ყველა ძვირადღირებულ უბანში, ქვეყნის ყველა ძვირადღირებულ ქალაქში.

მეორე ღირებულება, რომელსაც გრეი განიხილავს, არის ზონირების უარყოფითი გავლენა ეროვნულზე ეკონომიკური ზრდა. როდესაც ადამიანები ვერ გადადიან ქალაქებში, სადაც მეტი სამუშაო შესაძლებლობები და მაღალი ხელფასია, მთელი ქვეყანა ზარალდება. ჩვენ ვკარგავთ იმ საქონელსა და მომსახურებას, რომელსაც ხალხი აწარმოებდა, თუ მათ შეეძლოთ გადაადგილების საშუალება, და ადამიანების დაჭერით იმ ადგილებში, სადაც დაბალი ხელფასი და ნაკლები შესაძლებლობებია, ჩვენ აუცილებლად ვხარჯავთ მეტ ფულს სოციალური უსაფრთხოების ქსელის პროგრამებზე.

შემდეგი, გრეი აღწერს, თუ როგორ უწყობს ხელს ზონირება სეგრეგაციას. ადრეული ზონირების კოდები შეიცავდა აშკარად რასობრივ ენას, მაგრამ მას შემდეგ, რაც სასამართლომ დაადგინა, რომ ეს ენა უკანონო იყო, აშკარა რასობრივი შეზღუდვები შეიცვალა სხვა შეზღუდვებით, რომლებიც დიდწილად მიაღწიეს იმავე შედეგს. ზონირების წესები, რომლებიც ზღუდავს ან კრძალავს იაფი ბინების, დუპლექსების ან ტრიპლექსების მშენებლობას და სანაცვლოდ მოითხოვს, რომ ადამიანები იყიდონ ერთოჯახიანი სახლები დიდ ფართობზე, ხელს უშლის დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანებს საცხოვრებლის შეძენას ბევრ უბანში. მას შემდეგ, რაც შავკანიანებს, ესპანელებს და სხვა უმცირესობებს ჰქონდათ და ახლაც აქვთ საშუალო შემოსავალი, ვიდრე თეთრკანიანებს, ამ წესებმა გამოიწვია ფართო რასობრივი და შემოსავლის სეგრეგაცია, რომელიც დღემდე არსებობს.

დაბოლოს, ზონირება ხელს უწყობს გავრცელებას, რაც აზიანებს გარემოს. გრეი ყვება ამ საკითხზე მისი დაგეგმვის დღეებიდან. დეველოპერმა შემოგვთავაზა პროექტი გადაექცია ძველი საავადმყოფოს შენობა ბინა კორპუსად სამედიცინო საოფისე ფართით პირველ სართულზე და დაახლოებით 140 შემოსავლით შეზღუდული განყოფილებით და 220 საბაზრო განაკვეთით. საიტი ახლოს იყო ტრანზიტთან, ამიტომ ბევრ ადამიანს შეეძლო ეცხოვრა შენობაში მანქანის საჭიროების გარეშე. როგორც გრეი წერს, „დაგეგმვის თვალსაზრისით, ეს იყო სლემ დანკი“. მიუხედავად ამისა, ზოგიერთმა ადგილობრივმა გამოიყენა ხელახალი ზონირების პროცესი, რათა კატეგორიულად შეეწინააღმდეგა პროექტს და ამტკიცებს, რომ ახალი განვითარება გარემოს ზიანს აყენებს.

მოსაზრება, რომ ზრდა მავნებელია გარემოსთვის, გავრცელებულია მეტი განვითარების ოპონენტებს შორის, მაგრამ როგორც გრეი განმარტავს, უფრო მკვრივი განვითარება უკეთესია გარემოსთვის. ეს უადვილებს ადამიანებს ფეხით ან ველოსიპედით ადგილებამდე, რაც ამცირებს მანქანის საჭიროებას და თანმხლებ გამონაბოლქვს. ბინები და დუპლექსები ასევე საჭიროებენ ნაკლებ ენერგიას გასათბობად და გაგრილებისთვის, ვიდრე ცალკეული ერთოჯახიანი სახლები, რადგან შენობები, როგორც წესი, უფრო მცირეა და ნაკლები კედლები აქვთ გარედან. დაბოლოს, უფრო მჭიდრო განვითარება ამცირებს ქალაქების განაპირას ახალი განვითარების საჭიროებას, რაც ნიშნავს მეტ ტყეებს, პარკებს და ღია სივრცეს.

როგორ გავაუქმოთ ზონირება

ზონირების მნიშვნელოვანი ხარჯების ახსნის შემდეგ გრეი უბრუნდება თავის მთავარ არგუმენტს - ზონირების გაუქმების აუცილებლობას. იმის საჩვენებლად, რომ ზონირების გაუქმება არ გამოიწვევს კატასტროფას, გრეი მიმართავს ჰიუსტონს, ერთადერთ დიდ ქალაქს ამერიკაში, რომელსაც არ აქვს ტრადიციული ზონირება.

როგორც გრეი განმარტავს, მიწათსარგებლობა ჰიუსტონში მეტწილად მიჰყვება სხვა ქალაქებში არსებულ ნიმუშს - ბიზნესი არტერიულ გზებზეა, სახლები უფრო წყნარ საცხოვრებელ უბნებშია, ბინები ხშირად შერეული დანიშნულების უბნებშია და მძიმე სამრეწველო დანიშნულება შორს არის საცხოვრებელი უბნებისგან. ეს იმიტომ ხდება, რომ ფასების სისტემა ბუნებრივად გამოყოფს მწირ მიწას ჰიუსტონში, საქმის კეთება სხვა ქალაქების დაგეგმარების დეპარტამენტები, მაგრამ არასასურველი გვერდითი ეფექტების გარეშე. შედეგად, ჰიუსტონი ისეთივე საცხოვრებლადაა, როგორც ზონირებული ქალაქები, მაგრამ უფრო იაფი, რადგან ზონირების შეზღუდვების გარეშე საცხოვრებლის მიწოდება შეიძლება გაუძლოს მოთხოვნას.

გრეი გვთავაზობს ორ ნაბიჯს, რომლებიც სხვა ქალაქებმა შეიძლება გადადგას, რათა უფრო ჰუსტონს დაემსგავსონ. პირველ რიგში, მუნიციპალიტეტებმა უნდა მოითხოვონ, რომ ზონირების განკარგულებები რეგულარულად დაამტკიცოს უმრავლესობის მიერ საარჩევნო წლის რეფერენდუმზე. ჰიუსტონის მაცხოვრებლებმა ხმა მისცეს ზონირებას სამჯერ - 1948, 1962 და 1993 წლებში - და ყოველ ჯერზე ისინი უარყოფდნენ მას. თუ სხვა ქალაქებმა მოსახლეობას მისცეს ხმის მიცემა ზონირების შესახებ, ჩვენ შეიძლება სხვაგან ვნახოთ ექვივალენტური შედეგები.

სახლის მესაკუთრეებს, რომლებიც შეშფოთებულნი არიან ქონების ღირებულებით და ადგილობრივ მოხელეებს, რომლებსაც მათი ხმები სჭირდებათ, შეიძლება არ სურდეს ხმის მიცემის მოთხოვნის დამოუკიდებლად შესრულება, მაგრამ რადგან შტატის მთავრობები საბოლოოდ აკონტროლებენ ადგილობრივ მთავრობებს უფლებას გააკეთონ, სახელმწიფო კანონი, რომელიც მოითხოვს რეგულარულ ზონირების რეფერენდუმებს, შეუძლია სათანადოდ აიძულოს ისინი. ხელი. მთელი წიგნის განმავლობაში გრეი მხარს უჭერს ადგილობრივი ზონირების წესების სახელმწიფო პრევენციას ადგილობრივი NIMBYism-ის დასაძლევად და სახელმწიფო რეფერენდუმის წესი ამის მაგალითია.

მეორე ნაბიჯი არის პროცესის შექმნა, რომელიც საშუალებას მისცემს ზონირების ყველაზე მტკიცე დამცველებს განახორციელონ ზონირების მსგავსი წესები მათ უშუალო სამეზობლოში. ჰიუსტონი ეს გააკეთა, რაც ტერიტორიებს საშუალებას აძლევს, მიიღონ უფრო მკაცრი წესები, დაზარალებული ქონების მფლობელების ხმის საფუძველზე. მეტი სამეზობლო კონტროლის ვარიანტის შექმნამ შეიძლება დაამშვიდოს მაცხოვრებლები, რომლებიც მხარს უჭერენ ზონირებას და ხელს უშლის მათ თავიანთი პრეფერენციების დაწესებას მთელ ქალაქზე.

ცხოვრება ზონირების შემდეგ

მაშ, როგორ გამოიყურება ქალაქგეგმარება ზონირების გარეშე? გრეი გთავაზობთ რამდენიმე იდეას.

ზონირების აღსრულებით დატვირთული, დამგეგმავები ყურადღება უნდა გაამახვილონ ფაქტობრივი გარე ფაქტორების შემსუბუქებაზე. ხმაური, დაბინძურება და გადატვირთულობა არის რეალური პრობლემა ქალაქებში, მაგრამ ზონირება არ არის ერთადერთი ან საუკეთესო გზა მათ მოსაგვარებლად. სხვადასხვა გარე ფაქტორების სტანდარტების დადგენა, მაგ., ხმაურის წესები, არ საჭიროებს ტრადიციულ ზონირებას. დამგეგმავებსა და პოლიციას შეუძლიათ აღასრულონ სტანდარტები, ხოლო დელიქტური სამართალი და მედიაციის სამსახურებს შეუძლიათ განიხილონ დავები მეზობლებს შორის საჭიროების შემთხვევაში. კოდის აღსრულებასთან ერთად, გრეი ვარაუდობს, რომ დამგეგმავებმა მონაწილეობა უნდა მიიღონ მედიაციის პროცესში.

ზონირების აღმოფხვრა ასევე მისცემს დამგეგმავებს მეტ დროს იმუშაონ რეალურ ქალაქგეგმარებაში - ქუჩების ბადეების მოწყობა, პარკებისთვის ადგილის უზრუნველყოფა და სკოლების და სხვა საზოგადოებრივი ობიექტების განთავსება მომავალი ზრდისთვის. იმისათვის, რომ დარწმუნდნენ, რომ მათი დაგეგმვა მუშაობს, გრეი ვარაუდობს, რომ დამგეგმავებმა უნდა შეაგროვონ და გააანალიზონ მეტი მონაცემები, როგორიცაა მგზავრობის დრო, ჰაერის ხარისხი და საცხოვრებლის ფასები. შეუძლიათ თუ არა ადამიანებს სამუშაოს გონივრულ დროში მოხვედრა? შეუძლია თუ არა ხალხს ქალაქში გადაადგილების საშუალება? ამ კითხვებმა უნდა დაიკავოს დამგეგმავის დრო და არა ბინას შეიძლება ჰქონდეს ორსართულიანი თუ სამსართულიანი, ან არის თუ არა სამრეცხაო კომერციული ფართის დამტკიცებული გამოყენება.

დასკვნა

მთლიანობაში, გრეის წიგნი შესანიშნავი დამატებაა საცხოვრებლისა და მიწათსარგებლობის რეგულაციების შესახებ ლიტერატურაში. ის ნათლად სვამს დიაგნოზს ზონირებით გამოწვეულ პრობლემებს და გვთავაზობს გონივრულ გადაწყვეტილებებს ამერიკული ქალაქების მიწის გამოყენების გასაუმჯობესებლად. მისი, როგორც პრაქტიკოსი დამგეგმავის გამოცდილება აძლიერებს მის კრიტიკას და რეკომენდაციებს. მიუხედავად იმისა, რომ მე არ ვეთანხმები ყველაფერს - მისი წინადადებები, რათა შეინარჩუნოს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა მდიდრულ რაიონებში, გულისხმობს ძალიან ბევრ მთავრობას ჩემი გემოვნებით ჩარევას - წიგნის მთავარი არგუმენტი დამაჯერებელია: ქალაქების გაუმჯობესების ნაცვლად, ზონირებას ძირითადად იყენებენ დამკვიდრებული მაცხოვრებლები ახალჩამოსული ადამიანების გამორიცხვის მიზნით. გრეი მართალია, ზონირება უნდა გავაუქმოთ. იმედია, ეს იდეა გავრცელდება ქვეყნის მასშტაბით ქალაქებში.