როუზ პროფეტე ფიქრობდა, რომ მეორე იპოთეკური სესხი მის ბრუკლინში სახლზე გადაწყდა დაახლოებით ათი წლის წინ - მანამ სანამ არ მიიღებდა საბუთებს, რომ მას 130,000 XNUMX დოლარზე მეტი ვალი ჰქონდა.
„შოკირებული ვიყავი“, - თქვა პროფეტემ, რომელმაც 2006 წელს, ჰაიტიდან ჩამოსვლიდან ექვსი წლის შემდეგ, ოროჯახიანი სახლის რეფინანსირება მოახდინა. „ამ ადამიანებს არც კი ვიცნობ, რადგან არასდროს დამიკავშირებიათ. არასოდეს დამირეკეს“.
Prophete არის სახლის მესაკუთრეთა ტალღის ნაწილი, რომლებიც აცხადებენ, რომ ისინი დაბრმავდნენ თავიანთი სახლების ჩამორთმევის მოქმედებების დაწყებით მეორე სესხებზე, რომლებიც ათ წელზე მეტი ხნის წინ იყო აღებული. ტრასტები და იპოთეკური სესხის მომსახურეები აცხადებენ, რომ სესხები წლების წინ გადადებულია.
ზოგიერთი სახლის მესაკუთრე ამბობს, რომ მათ არც კი იცოდნენ, რომ მეორე იპოთეკა ჰქონდათ სესხის გაუგებარი სტრუქტურების გამო. სხვებს სჯეროდათ, რომ მათი მეორე სესხები პირველი იპოთეკური გადახდებით იყო გაცემული ან აპატიეს. როგორც წესი, ისინი ამბობენ, რომ წლების განმავლობაში არ მიიღეს განცხადებები მეორე სესხის შესახებ, რადგან მათ გადაიხადეს პირველი იპოთეკა.
ახლა მათ ეუბნებიან, რომ სესხები არ იყო მკვდარი. სამაგიეროდ, ეს არის ის, რასაც კრიტიკოსები უწოდებენ "ზომბების ვალს" - ძველი სესხები ახალი შეგროვების მოქმედებებით.
საბინაო ბაზარი: სახლების გაყიდვების მოლოდინში ვარდნა ზედიზედ მეოთხე თვეა
იპოთეკის განაკვეთის სიახლეები: ფედერაციის განაკვეთების უახლესმა ზრდამ ექსპერტები ფიქრობს, შემცირდება თუ არა იპოთეკური განაკვეთები "კიდევ ერთი ან ორი წლის განმავლობაში"
საბინაო ბაზარი პირველად?: 15+ უძრავი ქონების პირობები, რომლებიც უნდა იცოდეთ, FICO-დან ესქრომდე
უნდა გადავიხადო ზომბის ვალი?
მიუხედავად იმისა, რომ არც ერთი ფედერალური სამთავრობო სააგენტო არ აკვირდება მეორე იპოთეკურ სესხებზე დაყადაღებული ქმედებების რაოდენობას, ადვოკატები, რომლებიც ეხმარებიან სახლის მფლობელებს, ამბობენ, რომ ისინი გაიზარდა ბოლო წლებში. ადვოკატების თქმით, ბევრი სესხი პრობლემური იპოთეკის მყიდველების საკუთრებაა და ახლა მიმდინარეობს, რადგან სახლის ღირებულება გაიზარდა და მათში მეტი კაპიტალია.
„ისინი იკავებდნენ მათ, მსესხებლებთან კომუნიკაცია არ ჰქონდათ“, - თქვა ანდრეა ბოპ სტარკმა, ბოსტონში დაფუძნებული სამომხმარებლო სამართლის ეროვნული ცენტრის ადვოკატმა. ”და უცებ ისინი გამოდიან ხის ნაწარმიდან და იმუქრებიან, რომ საკუთრებაში გადადგებიან, რადგან ახლა ქონებას ფასი აქვს. მათ შეუძლიათ საკუთრების დაფარვა და რეალურად მიიღონ რაღაც პირველი იპოთეკის დაფარვის შემდეგ“.
სესხების მფლობელების და კომპანიების ადვოკატები, რომლებიც მათ ემსახურებიან, ამტკიცებენ, რომ ისინი აგრძელებენ კანონიერ დავალიანებას, მიუხედავად იმისა, თუ რას სწამდა მსესხებელი. და ისინი ამბობენ, რომ ისინი კანონიერად მოქმედებენ, რომ მოითხოვონ ეს.
როგორ მოხდა ეს?
სასამართლო ქმედებებს ახლა შეიძლება მივაკვლიოთ ამ საუკუნის დასაწყისში საბინაო ბუმის ბოლოში. ზოგი მოიცავს საკრედიტო ხაზებს საშინაო კაპიტალში. სხვები მომდინარეობს „80/20“ სესხებიდან, რომლებშიც სახლის მყიდველებს შეუძლიათ აიღონ პირველი სესხი, რომელიც ფარავს შესყიდვის ფასის დაახლოებით 80%-ს, ხოლო მეორე სესხი დაფარავს დარჩენილ 20%-ს.
სესხების გაყოფა საშუალებას აძლევდა მსესხებლებს თავიდან აიცილონ დიდი წინასწარი გადახდები. მაგრამ მეორე სესხს შეიძლება ჰქონდეს 9% ან მეტი საპროცენტო განაკვეთი და გადახდები. მომხმარებელთა დამცველები ამბობენ, რომ სესხები - ბევრი მათგანი მას შემდეგ, რაც დისკრედიტირებული კრედიტორებისგან მიიღო - მოიცავდა მტაცებლურ პირობებს და გაიყიდა ფერად და დაბალი შემოსავლის მქონე უბნებში.
დიდი რეცესიის დაწყების შემდეგ იპოთეკის გადახდებში ჩამორჩენილ ადამიანთა ზრდამ მოიცვა სახლის მესაკუთრეები მეორე სესხით. ისინი იმ ადამიანებს შორის იყვნენ, რომლებმაც ისარგებლეს ფედერალური სესხის მოდიფიკაციის პროგრამებით, განახორციელეს რეფინანსირება ან გაკოტრება გამოაცხადეს, რათა დაეხმარონ თავიანთი სახლების შენარჩუნებაში.
ზოგიერთ შემთხვევაში, პირველი სესხები შეიცვალა, მაგრამ მეორე - არა.
რამდენი წელია ვალის პატიებამდე?
რამდენიმე მეორე იპოთეკა იმ დროს იყო „ჩამოწერილი“, რაც იმას ნიშნავს, რომ კრედიტორმა შეწყვიტა გადახდა. ეს არ ნიშნავს რომ სესხი აპატიეს. მაგრამ ეს იყო ბევრი სახლის მფლობელის შთაბეჭდილება, რომელთაგან ზოგიერთმა აშკარად არასწორად გაიგო 80/20 სესხის სტრუქტურა.
სხვა მსესხებლები ამბობენ, რომ მათ გაუჭირდათ პასუხის მიღება მეორე სესხის შესახებ.
მაიამის რაიონში, პასტორმა კარლოს მენდესმა და მისმა მეუღლემ, ლისეტ გარსიამ, ხელი მოაწერეს მოდიფიკაციას მათ პირველ იპოთეკაზე 2012 წელს, მას შემდეგ, რაც ფინანსურმა გაჭირვებამ გამოიწვია გადახდების გამოტოვება და გაკოტრების განცხადება. წყვილმა სახლი ჰიალეაში 2006 წელს იყიდა, კუბადან ჩამოსვლიდან ორი წლის შემდეგ და იქ გაზარდეს ორი ქალიშვილი.
მენდესმა თქვა, რომ მათ ვერ მიიღეს პასუხი ბანკისგან მათი მეორე იპოთეკის სტატუსის შესახებ და საბოლოოდ უთხრეს, რომ დავალიანება გაუქმდა, ან გაუქმდებოდა.
შემდეგ 2020 წელს მათ მიიღეს სააღრიცხვო დოკუმენტაცია სხვა ვალის მფლობელისგან.
მათი ადვოკატი რიკარდო მ. მაგრამ მან თქვა, რომ ჩანაწერები აჩვენებს, რომ სესხი 70,000 წელს იქნა დარიცხული და რომ სესხის მფლობელებს არ აქვთ უფლება გადაიხადონ პროცენტი იმ წლების განმავლობაში, როდესაც წყვილს არ მიუღია პერიოდული ამონაწერი. საქმე განხილვის პროცესშია.
”მიუხედავად ყველაფრისა, ჩვენ ვიბრძვით და ვენდობით სამართლიანობას, ვინარჩუნებთ რწმენას ღმერთისადმი, ასე რომ, ჩვენ შეგვიძლია მოვაგვაროთ ეს და შევინარჩუნოთ სახლი”, - თქვა მენდესმა ესპანურად.
მეორე სესხები შეფუთული და გაყიდული იყო, ზოგი რამდენჯერმე. ადვოკატები ამბობენ, რომ მხარეები იმ სასამართლო მოქმედებების უკან, რომლებიც ახლა დაიწყო თანხის შეგროვების მიზნით, ხშირად არიან ინვესტორები, რომლებიც ყიდულობენ ეგრეთ წოდებულ გაჭირვებულ იპოთეკურ სესხებს ღრმა ფასდაკლებით. ვალის მყიდველებიდან ბევრი არის შეზღუდული პასუხისმგებლობის კომპანიები, რომლებიც არ რეგულირდება ისე, როგორც დიდი ბანკები.
მენდესისა და გარსიას სახლთან დაკავშირებული სარჩელის სარჩელი ჩამოთვლილია, როგორც Wilmington Savings Fund Society, FSB, „არა მისი ინდივიდუალური უფლებამოსილებით, არამედ მხოლოდ როგორც BCMB1 Trust-ის რწმუნებული“.
ვილმინგტონის სპიკერმა თქვა, რომ ის მოქმედებს როგორც რწმუნებული მრავალი ტრასტის სახელით და არ აქვს „არავითარი უფლებამოსილება პორტფელში არსებული უძრავი ქონების მართვასთან დაკავშირებით“. BCMB1 Trust-თან დაკავშირებული ადამიანის პოვნის მცდელობა კითხვებზე პასუხის გასაცემად წარუმატებელი აღმოჩნდა.
ზოგიერთმა ადამიანმა, რომელსაც ემუქრება ყადაღა, შეიტანა საკუთარი სარჩელი ფედერალური მოთხოვნების მოტივით, რომლებიც დაკავშირებულია პერიოდულ განცხადებებთან ან მომხმარებელთა დაცვის სხვა კანონებთან. საქართველოში, ქალმა, რომელსაც ემუქრებოდა ყადაღა, აცხადებდა ფედერალურ სასამართლოში, რომ მას არასოდეს მიუღია პერიოდული შეტყობინებები მისი მეორე იპოთეკის შესახებ ან შეტყობინებები ახალ მფლობელებზე გადაცემისას, როგორც ამას ფედერალური კანონი მოითხოვს. სასამართლოს მასალების მიხედვით, საქმე ივნისში კონფიდენციალური პირობებით მოგვარდა.
როგორ მოვიშორო ზომბების ვალი?
ნიუ-იორკში, პროფესე ერთ-ერთია 13 მოსარჩელეთაგან ფედერალურ სარჩელში, რომელიც ამტკიცებს, რომ იპოთეკური დავალიანება ითხოვს ნიუ-იორკის ექვსწლიანი ხანდაზმულობის ვადის მიღმა, რაც იწვევს ფედერალური და სახელმწიფო კანონების დარღვევას.
”ვფიქრობ, რა ხდის მას ასე დამღუპველს, ეს არის სახლის მესაკუთრეები, რომლებიც ძალიან ბევრს მუშაობდნენ, რომ გახდნენ თავიანთი სესხები,” - თქვა რეიჩელ გებალემ, ბრუკლინის იურიდიული სერვისების დირექტორის მოადგილემ, რომელიც სასამართლოში აწარმოებს საქმეს The Legal Aid Society-თან. ”მათ ეგონათ, რომ ზრუნავდნენ თავიანთ ვალზე.”
ამ საქმეში მოპასუხეები არიან სესხის მომსახურე SN Servicing და იურიდიული ფირმა Richland and Falkowski, რომელიც წარმოადგენდა იპოთეკურ ტრასტებს, რომლებიც მონაწილეობდნენ სასამართლო ქმედებებში, მათ შორის BCMB1 Trust, საჩივრის მიხედვით. სასამართლო განხილვებში მოპასუხეები კამათობენ მოსარჩელის მიერ ხანდაზმულობის ვადის ინტერპრეტაციაზე, ამბობენ, რომ ისინი სწორად მოიქცნენ და სარჩელის გაუქმებას ითხოვენ.
„ბრალდებები იპოთეკის ჩამორთმევის სხვადასხვა ქმედებებში არის ჭეშმარიტი და არ არის შეცდომაში შემყვანი ან მატყუარა“, - წერს ადვოკატი დანიელ რიჩლენდი მოსამართლეს მიმართულ წერილში. „საპირისპიროდ, მოსარჩელის ბრალდებები დაუჯერებელია და, შესაბამისად, თანამდებობიდან გათავისუფლების გარანტია“.
Associated Press-ის მწერალმა კლაუდია ტორენსმა და მკვლევარმა ჯენიფერ ფარარმა წვლილი შეიტანა.
ეს სტატია თავდაპირველად გამოჩნდა აშშ – ში დღეს: რა არის "ზომბი ვალი?" სახლის მესაკუთრეებს ძველი იპოთეკური სესხი ემუქრებათ.
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html