რას ნიშნავს ფედერაციის მიერ დეკემბრის განაკვეთის ზრდა სახლის მყიდველებისთვის და გამყიდველებისთვის

ეს სტატია თავდაპირველად გამოქვეყნდა bankrate.com.

ფედერალურმა რეზერვმა წელს ზედიზედ მეშვიდედ გაზარდა საპროცენტო განაკვეთები. თუმცა, ამჯერად, ზრდა უფრო მცირეა: Fed-ის თავმჯდომარემ ჯერომ პაუელმა გამოაცხადა ფედერალური ფონდების განაკვეთის ნახევარი პუნქტით გაზრდა 14 დეკემბერს, რაც შემცირდა გასული რამდენიმე შეხვედრის სამი მეოთხედი პუნქტით გაზრდილიდან. მიუხედავად ამისა, ბოლო დროს მან გაზარდა განაკვეთები იმავე წელში იყო 1980-იან წლებში.

მძვინვარე ინფლაციის შეკავების მცდელობისას Fed-მა საპროცენტო განაკვეთები გაზარდა 2022 წლის მარტში მეოთხედი პუნქტით, შემდეგ მაისში ნახევარი პუნქტით. მან კიდევ უფრო გაზარდა ისინი ივნისში პროცენტული პუნქტის სამი მეოთხედი - რომელიც იმ დროისთვის იყო ყველაზე დიდი განაკვეთის ზრდა 1994 წლიდან - და იგივე განაგრძო ივლისში, სექტემბერსა და ნოემბერში.

ლაშქრობები შექმნილია ეკონომიკის გასაგრილებლად, რომელიც ცეცხლში იყო 2020 წლის კოროვირუსული რეცესიიდან გამოსვლის შემდეგ. ამ დრამატულმა აღდგენამ მოიცავდა საბინაო ბაზრის წითელ ცხელ ბაზარს, რომელიც ხასიათდება სახლის რეკორდულად მაღალი ფასებით და მარაგის მიკროსკოპული დონით.

თუმცა, ზაფხულის ბოლოდან საბინაო ბაზარმა გაციების ნიშნები აჩვენა, მადლობის შენელებით ეროვნულ დონეზე და ფასებიც კი იკლებს ბევრ ბაზარზე. და სახლის ფასები განპირობებულია არა მხოლოდ საპროცენტო განაკვეთებით, არამედ ფაქტორების რთული ნაზავით – ამიტომ ძნელია იმის პროგნოზირება, თუ როგორ იმოქმედებს ფედერალური ბანკის ძალისხმევა საბინაო ბაზარზე.

"საბინაო რეცესია აქ არის", - ამბობს მარტი გრინი, იპოთეკური იურიდიული ფირმა Polunsky Beitel Green-ის დირექტორი. ”ახლა დიდი კითხვაა, რამდენად სწრაფად ვრცელდება ის დანარჩენ ეკონომიკაზე.”

უფრო მაღალი ტარიფები რთულია როგორც სახლის მყიდველებისთვის, რომლებსაც უწევთ გაუმკლავდნენ უფრო მკვეთრ ყოველთვიურ გადასახადებს, ასევე გამყიდველებს, რომლებიც განიცდიან ნაკლებ მოთხოვნას და/ან უფრო დაბალ შეთავაზებებს თავიანთ სახლებზე.

„განაკვეთების ამ მკვეთრი ზრდის კუმულატიურმა ეფექტმა გააგრილა საბინაო ბაზარი და გამოიწვია ეკონომიკის შენელება, მაგრამ ბევრი არაფერი გაუკეთებია ინფლაციის შესამცირებლად“, - ამბობს გრეგ მაკბრაიდი, CFA, Bankrate-ის მთავარი ფინანსური ანალიტიკოსი.

როგორ მოქმედებს Fed იპოთეკის განაკვეთებზე

ის ფედერალური სარეზერვო არ ადგენს იპოთეკის განაკვეთებს და ცენტრალური ბანკის გადაწყვეტილებები არ ახდენს იპოთეკის გადაადგილებას ისე პირდაპირ, როგორც სხვა პროდუქტებს, მაგ. შემნახველი ანგარიშები და CD განაკვეთები. ამის ნაცვლად, იპოთეკური განაკვეთები მიდრეკილია 10 წლიანი სახაზინო შემოსავალთან ერთად.

ამბავი გრძელდება

და მაინც, ფედერალური ბანკის ქცევა ადგენს საერთო ტონს იპოთეკური განაკვეთები. იპოთეკური კრედიტორები და ინვესტორები ყურადღებით ადევნებენ თვალყურს ცენტრალურ ბანკს და იპოთეკური ბაზრის მცდელობა, ინტერპრეტაცია გაუწიოს Fed-ის ქმედებებს, გავლენას ახდენს იმაზე, თუ რამდენს იხდით სახლის სესხისთვის.

დეკემბრის განაკვეთების ზრდა მეშვიდე იყო 2022 წელს. წელი, როდესაც იპოთეკის განაკვეთები მკვეთრად გაიზარდა იანვარში 3.4 პროცენტიდან ოქტომბერში 7.12 პროცენტამდე, სანამ ისევ დაბლა დაეცემა. „ასეთი ზრდა ამცირებს შესყიდვის ხელმისაწვდომობას, რაც კიდევ უფრო ართულებს დაბალ შემოსავლებს და პირველად მყიდველები სახლის შესაძენად“, - ამბობს კლერ ლოსი, ასისტენტი მკვლევარი ეკონომისტი ტეხასის უძრავი ქონების კვლევის ცენტრში ტეხასის A&M უნივერსიტეტში.

რამდენად მოქმედებს იპოთეკური განაკვეთები საცხოვრებლის მოთხოვნაზე?

ეჭვგარეშეა, რომ რეკორდულად დაბალმა იპოთეკურმა განაკვეთებმა ხელი შეუწყო 2020 და 2021 წლების საბინაო ბუმს. ზოგიერთი ფიქრობს, რომ ეს იყო ერთადერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გადაჭარბებაზე.

ახლა, როდესაც განაკვეთები გაიზარდა იმაზე მეტად, ვიდრე ეს იყო ორი ათწლეულის განმავლობაში, როგორ იმოქმედებს ეს სახლის გაყიდვებზე და ფასებზე? „იპოთეკის განაკვეთებმა [გამოიწვია] რეფინანსირების აქტივობის ეფექტურად შეჩერება და სახლის შესყიდვის აქტივობის შესამჩნევად შენელება“, - ამბობს მაიკ ფრატანტონი, იპოთეკური ბანკირების ასოციაციის მთავარი ეკონომისტი. გაყიდვები არა მხოლოდ შენელდა, არამედ ეკონომისტები ფასების შემცირებას ელიან რამდენიმე პროცენტული პუნქტიდან 20 პროცენტზე მეტამდე.

მიუხედავად ამისა, გრძელვადიან პერსპექტივაში, სახლის ფასები და სახლის გაყიდვები, როგორც წესი, მდგრადია იპოთეკური სესხის განაკვეთების ზრდის მიმართ, ამბობენ საბინაო ეკონომისტები. ეს იმიტომ ხდება, რომ ინდივიდუალური ცხოვრებისეული მოვლენები, რომლებიც იწვევენ სახლის შეძენას - ბავშვის დაბადება, ქორწინება, სამუშაოს შეცვლა - ყოველთვის არ შეესაბამება იპოთეკური განაკვეთის ციკლებს.

ამას ისტორია ადასტურებს. 1980-იან წლებში იპოთეკის განაკვეთები 18 პროცენტამდე გაიზარდა, მაგრამ ამერიკელები მაინც იყიდეს სახლები. 1990-იან წლებში 8-დან 9 პროცენტამდე მაჩვენებლები ჩვეულებრივი იყო და ამერიკელები აგრძელებდნენ სახლების აწყობას. დროს საცხოვრებელი ბუშტი 2004 წლიდან 2007 წლამდე იპოთეკის განაკვეთები უფრო მაღალი იყო, ვიდრე დღეს არის - და ფასები გაიზარდა.

ასე რომ, მიმდინარე შენელება შეიძლება იყოს უფრო გადახურებული ბაზრის ნორმალურად დაბრუნება ვიდრე სიგნალის საწყისი ავარია. „ამაღლებული იპოთეკის განაკვეთებისა და სახლის ფასების მკვეთრი ზრდის კომბინაციამ ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში მნიშვნელოვნად შეამცირა ხელმისაწვდომობა“, - ამბობს ფრატანტონი. „იპოთეკის განაკვეთებში დაფიქსირებული ცვალებადობა უნდა შემცირდეს, როგორც კი ინფლაცია შენელდება და ამ ლაშქრობის ციკლის პიკური მაჩვენებელი გამოჩნდება“.

თუმცა, ამ დროისთვის, საბინაო ბაზარი მყიდველებისთვის რთული რჩება. „საბინაო სექტორი ყველაზე მგრძნობიარეა და განიცდის ყველაზე მყისიერ გავლენას ფედერალური სარეზერვო საპროცენტო განაკვეთის პოლიტიკის ცვლილებებისგან“, ამბობს NAR-ის მთავარი ეკონომისტი ლოურენს იუნი. ”სახლების გაყიდვების რბილობა ასახავს წლევანდელ მზარდ იპოთეკურ განაკვეთებს.”

იუნ ამბობს საშუალოდ იპოთეკის ყოველთვიური გადახდა გადახტა 28 პროცენტით გასული წლის განმავლობაში, ცოტა სტიკერის შოკი, რომელიც აუცილებლად აისახება საბინაო ეკონომიკაში. ”მე ველოდები, რომ ფასების ზრდის ტემპი შენელდება, რადგან მოთხოვნა შემცირდება და მიწოდება გარკვეულწილად გაუმჯობესდება სახლის მშენებლობის გამო,” - ამბობს ის.

ფაქტობრივად, რეალტორთა ეროვნული ასოციაცია (NAR) ამბობს, რომ საბინაო შეკუმშვა უკვე იკლებს, რადგან მოთხოვნა მცირდება. გასაყიდი სახლების ინვენტარი გაიზარდა ა 3.3 თვიანი მიწოდება ოქტომბერშიიანვარში რეკორდულად დაბალ 1.6 თვიან მიწოდებასთან შედარებით.

შემდეგი ნაბიჯები მსესხებლებისთვის

აქ მოცემულია რამდენიმე რჩევა საპროცენტო განაკვეთების ზრდის კლიმატთან გამკლავებისთვის:

შეიძინეთ იპოთეკური სესხი. საზრიანი შოპინგი დაგეხმარებათ იპოვოთ საშუალოზე უკეთესი მაჩვენებელი. რეფინანსირების ბუმის შენელებით, კრედიტორები მოწადინებული არიან თქვენი ბიზნესისთვის. „ონლაინ ძიების ჩატარებამ შეიძლება დაზოგოს ათასობით დოლარი კრედიტორების მოძიებით, რომლებიც გვთავაზობენ დაბალ განაკვეთს და უფრო კონკურენტულ გადასახადებს“, ამბობს მაკბრაიდი.

ფრთხილად იყავით ARM-ებთან დაკავშირებით. რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა უფრო მაცდური ხდება, მაგრამ მაკბრაიდი ამბობს, რომ მსესხებლებმა თავი აარიდონ. „არ ჩავარდეთ მახეში, რომ გამოიყენოთ რეგულირებადი განაკვეთის იპოთეკა, როგორც ხელმისაწვდომობის კრიტერიუმი“, ამბობს მაკბრაიდი. ”წინასწარი დანაზოგი ცოტაა, საშუალოდ მხოლოდ ნახევარი პროცენტული პუნქტი პირველი ხუთი წლის განმავლობაში, მაგრამ მომავალ წლებში უფრო მაღალი მაჩვენებლების რისკი დიდია. ახალი რეგულირებადი იპოთეკური პროდუქტები სტრუქტურირებულია ისე, რომ შეიცვალოს ყოველ ექვს თვეში და არა ყოველ 12 თვეში, რაც ადრე ნორმა იყო.

განვიხილოთ HELOC. მიუხედავად იმისა, იპოთეკური რეფინანსირება მცირდება, ბევრი სახლის მესაკუთრე მიმართავს სახლის კაპიტალის საკრედიტო ხაზებს (HELOCs) სახლის კაპიტალის შეხება.

ეს ამბავი თავდაპირველად იყო წარმოდგენილი fortune.com

მეტი Fortune-დან:
ადამიანები, რომლებმაც გამოტოვეს COVID-ის ვაქცინა, საგზაო ინციდენტების უფრო მაღალი რისკის ქვეშ არიან
ელონ მასკი ამბობს, რომ დეივ ჩაპელის თაყვანისმცემლების მიერ გაჩუმება „პირველი იყო ჩემთვის რეალურ ცხოვრებაში“, რაც იმაზე მეტყველებს, რომ მან იცოდა, რომ მზარდი რეაქცია იყო
გენერალმა Z-მა და ახალგაზრდა მილენიალებმა იპოვეს ახალი გზა ძვირადღირებული ჩანთებისა და საათების შესაძენად - დედასთან და მამასთან ერთად ცხოვრება
მეგან მარკლის ნამდვილი ცოდვა, რომელსაც ბრიტანელი საზოგადოება ვერ აპატიებს – ამერიკელები კი ვერ იგებენ