სადაც უძრავი ქონება

ეჭვგარეშეა, რომ მანამ, სანამ ფედერალური სარეზერვო სისტემა (Fed) დარჩება თავისი ანტიინფლაციური გამკაცრების პოლიტიკის ერთგული, საცხოვრებლები - გაყიდვები, ისევე როგორც მშენებლობა და ფასები - კვლავ იტანჯება იპოთეკური განაკვეთების ზრდის გამო. მაგრამ ეს არ არის მთელი ამბავი. ჯვარედინი დინებები შევა საბინაო განტოლებაში, რადგან ადამიანები სულ უფრო მეტად უყურებენ უძრავ ქონებას, როგორც საშუალება, დაიცვან თავიანთი სიმდიდრე აქციებზე, ობლიგაციებსა და სხვა ფინანსურ ინსტრუმენტებზე ინფლაციის მავნე ზემოქმედებისგან.

ჯერჯერობით, ზეწოლის უმეტესი ნაწილი უძრავი ქონების წიგნის უარყოფით მხარეზე იყო გადახრილი. მას შემდეგ, რაც ფედერაციამ გასულ მარტში დაიწყო საპროცენტო განაკვეთების გაზრდა, 30-წლიანი ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკის საშუალო განაკვეთი გაიზარდა, თუმცა არათანაბრად, 2.8%-დან 6.0%-მდე. იმის გამო, რომ ამ ნაბიჯმა გააორმაგა იპოთეკის მხარდაჭერის ღირებულება, გასაკვირი არ არის, რომ ყიდვა დაზარალდა. ახალი სახლების გაყიდვები, როგორც ამას ვაჭრობის დეპარტამენტი ადევნებდა თვალყურს, 39%-ით დაეცა გასული იანვრიდან ივლისის ჩათვლით, უახლესი პერიოდი, რომლისთვისაც ხელმისაწვდომია მონაცემები. მშენებლობა მოჰყვა. ქვეყნის მასშტაბით ახალი სახლების გაშვება 19%-ით შემცირდა გასული თებერვლის მაჩვენებელზე. სახლების ფასებიც შეარბილა. შეერთებულ შტატებში გაყიდული არსებული სახლის საშუალო ფასი 2.2%-ით დაეცა, რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის (NAR) მონაცემებით, ივნისში $420,000-დან $410,600-მდე გასულ ივლისში, ბოლო პერიოდისთვის, რომლისთვისაც ასოციაცია გვთავაზობს ფიგურას.

Fed ჰპირდება, რომ გაზრდის ამ არასასურველ წნევას უახლოეს თვეებში. თავმჯდომარე ჯერომ პაუელმა, გასაგებია, უარი თქვა ზუსტად იმის თქმაზე, თუ რამდენად და რამდენად სწრაფად აპირებს საპროცენტო განაკვეთების გაზრდას, მაგრამ მან პირობა დადო, რომ გააგრძელოს ასეთი ნაბიჯები მანამ, სანამ ინფლაციის კონტროლის ქვეშ მოექცევა. თუ ერს არ გაუმართლა და ინფლაცია თავისთავად არ შემცირდება, მას მოუწევს იმაზე მეტის გაკეთება, ვიდრე უკვე გააკეთა. ჩათვალეთ, რომ ინფლაციის 7-8%-ზე და 1-წლიანი საპროცენტო განაკვეთის 3-4%-ის პირობებში, მსესხებლები იხდიან სესხს დოლარით, რომელმაც მნიშვნელოვნად დაკარგა რეალური მსყიდველობითი ძალა, ვიდრე პროცენტი, რომელსაც ისინი აძლევენ კრედიტორს. ეს ძნელად უწყობს ხელს ინფლაციის გამომწვევი მოთხოვნების ნაკადის შეჩერებას კრედიტზე.

მაგრამ მაშინაც კი, როცა ფედერალური ბანკის სავარაუდო ქმედებები ზრდის იპოთეკის ხარჯებს და, შესაბამისად, აძლიერებს უარყოფით გავლენას საცხოვრებლებზე, უძრავი ქონებით ინფლაციის ჰეჯირების სურვილი სულ უფრო მეტად იმოქმედებს. ადამიანები გააკეთებენ იმას, რისი ყიდვაც შეუძლიათ, მიუხედავად ხარჯების ზრდისა, რადგან სახლის საკუთრება, პირდაპირი თუ ფიქსირებული იპოთეკის მხარდაჭერით, დაასტაბილურებს საყოფაცხოვრებო ბიუჯეტების ერთ მნიშვნელოვან ნაწილს, რაც დიდი ხიბლია იმ გარემოში, როდესაც ინფლაცია ზრდის ყველაფერს. სხვა ცხოვრების ხარჯები. უფრო მეტიც, უძრავი ქონება სავარაუდოდ გაიზრდება, სულ მცირე, ინფლაციის საერთო მაჩვენებელთან ერთად, რაც მას სიმდიდრის უფრო მიმზიდველ მაღაზიად აქცევს, ვიდრე ვთქვათ ობლიგაციებს, რომლებიც იხილავენ მათი ფასების ვარდნას ყოველი საპროცენტო განაკვეთის მატებასთან ერთად და აქციები, რაც დაზარალდება. არასასურველი შეფასების გაანგარიშება მზარდი საპროცენტო განაკვეთებიდან, ისევე როგორც გარდაუვალი გაურკვევლობები გამოწვეულია ფასების ზოგადი ზეწოლით.

ეს ძალები, რა თქმა უნდა, ჭარბობდა ბოლო დიდი ინფლაციის დროს 1970-იან და 1980-იან წლებში. 1970-1990 წლებში სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ამ ქვეყანაში საშუალოდ 6.2 პროცენტით გაიზარდა წელიწადში. ფიქსირებული იპოთეკური განაკვეთები გაიზარდა დაახლოებით 7.3 პროცენტიდან 1970 წელს 13 პროცენტზე მეტი 1985 წლისთვის, რამაც გაზარდა იპოთეკის მხარდაჭერის ღირებულება თითქმის 80 პროცენტით. მათთვის, ვინც პირდაპირ ფლობდა სახლებს ან იპოთეკური განაკვეთები ჩაკეტილი ჰქონდა, ეს არაფერს ნიშნავდა, მაგრამ მას დიდი მნიშვნელობა ჰქონდა პოტენციური მყიდველებისთვის. მიუხედავად ამისა, ყიდვისას დაწესებული იპოთეკური განაკვეთების მნიშვნელოვანი მზარდი ქარის მიუხედავად, შეერთებულ შტატებში გაყიდული სახლის საშუალო ფასი ამ დროის განმავლობაში გაიზარდა $23,900-დან $125,000-მდე, რაც წელიწადში 8.6 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინვესტიციის ანაზღაურება 2.4 პროცენტული პუნქტით. წელი აღემატება ინფლაციას და უკეთესია, ვიდრე ინვესტორებისთვის ხელმისაწვდომი ნებისმიერი სხვა მანქანა.

რა თქმა უნდა, ამ დროის განმავლობაში იპოთეკის ხარჯების ზრდამ შეზღუდა მყიდველები, რომლებიც ეძებენ უძრავი ქონების ინფლაციის ჰეჯირებას და ისინი ამას გააკეთებენ დღევანდელ გარემოში. მაგრამ იმის ნაცვლად, რომ უბრალოდ განდევნოს ხალხი, ისტორია გვთავაზობს, რომ მყიდველები, სავარაუდოდ, ფასების განაწილებაზე გადაინაცვლებენ. საბიუჯეტო შეზღუდვა, რომელიც გამოწვეულია დაფინანსების ხარჯების ზრდის გამო, ადამიანებს უბიძგებს, რომ არ დაშორდნენ, არამედ დასახლდნენ ნაკლებად მდიდრულ ადგილას. ეს ეფექტი უკვე აშკარაა კომერციის დეპარტამენტის მონაცემებში. გასული წლის დეკემბერში, როდესაც იპოთეკური განაკვეთები ჯერ კიდევ დაბალი იყო და ინფლაციის შეშფოთება სულ ახლახან იწყებოდა, გაყიდვების არაპროპორციული რაოდენობა მოხდა ფასების განაწილების მაღალ დონეზე. მიუხედავად იმისა, რომ NAR-ის მიერ დაკვირვებული სახლის საშუალო ფასი შეადგენდა დაახლოებით 360,000 აშშ დოლარს, ქვეყნის მასშტაბით სახლის შესყიდვების მთლიანი მესამედი 500,000 დოლარზე მეტი იყო. ეროვნული შესყიდვების მხოლოდ 29% განხორციელდა მედიანასთან მიახლოებულ ფასებში. იპოთეკის განაკვეთების მატებასთან ერთად მოხდა ფასების განაწილების ქვევით მოძრაობა. ივლისის მდგომარეობით, შესყიდვების დაახლოებით 83% განხორციელდა საშუალო ფასის გარშემო მჭიდროდ დაჯგუფებულ ფასებში.

ეს საწყისი ნიმუში, სავარაუდოდ, უფრო ექსტრემალური გახდება ამ წლის ბოლოს და 2023 წელს. ის შეიძლება უფრო დიდხანს გაგრძელდეს ინფლაციის შენარჩუნების არასაიმედო შემთხვევაში. გაყიდვები ყველაზე მაღალ ფასებში უდავოდ გაგრძელდება. ხელმისაწვდომობა ნაკლებს ნიშნავს მათთვის, ვინც ყიდულობს ამ დიაპაზონში, მაშინ როცა იგივე ადამიანებს აქვთ ძლიერი მოთხოვნილება დაიცვან სიმდიდრე ფინანსურ ბაზრებზე დანაკარგებისგან და ინფლაციის სხვა მავნებლებისგან. სხვები, რომლებსაც ოდესღაც შეეძლოთ მიაღწიონ დაბალი იპოთეკური განაკვეთების გამო, ვაჭრობენ მედიანურ ფასთან უფრო ახლოს, ხოლო ისინი, ვისაც ყოველთვის უწევდა ყიდვა ფასის განაწილების ქვედა ბოლოში, იძულებულნი იქნებიან დატოვონ ბაზარი. ნეგატიური ზეწოლა შეზღუდავს გაყიდვებსა და მშენებლობას და შეაკავებს ფასების ზრდას, მაგრამ იმაზე ნაკლები, ვიდრე შეიძლება იყოს შემოთავაზებული მხოლოდ დაფინანსების ღირებულების გამარტივებული შეხედვით.