I გამოქვეყნებული სტატია გასულ კვირას, რომელიც აანალიზებს აშშ-ს საბინაო ბაზარი.
ეს აწევით დავწერე იპოთეკური განაკვეთები და ეკონომიკა, რომელიც ფეხდაფეხ აჭიანურებს (თავი რომ იყოს თავაზიანი), სახლების ფასები აუცილებლად დაეცემა. თუმცა, მე ვივარაუდე, რომ კლება შორს იქნებოდა დამანგრეველი, და ფასები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დაეცემა პანდემიამდელ დონემდე.
სახლის მეპატრონეებისთვის, სანამ იპოთეკის გადახდა დააზარალებს, სახლების ფასები გაიზარდა 44%-ით COVID-ის დროს, თუ შევხედავთ სახლების საშუალო ფასების გაყიდვას აშშ-ში. ამ კონტექსტში, 25 წლის პირველ კვარტალში სახლების ფასების ჰიპოთეტური 1%-იანი შემცირებაც კი არ დააყენებს ფასებს იმ დონემდე, რაც იყო 2023 წლის მეორე კვარტალში.
გასაგებად რომ ვთქვათ - 25%-იან კლებას არ ვპროგნოზირებ. ყველაზე ექსტრემალური ანალიტიკოსების პროგნოზები ამ დონეს ბოლოში აჭარბებს, და ეს არის მომდევნო ან ორი წლის განმავლობაში და არა ერთი კვარტლის განმავლობაში. ეს არის წმინდა დემონსტრირება იმისა, თუ რამდენად გაიზარდა საცხოვრებლის ფასები და როგორ შეუძლია მასშტაბირება პერსპექტივის შექმნას.
არსებობს საფუძველი ვიფიქროთ, რომ სახლების ფასები ნაკლებად დაეცემა
ამასთან, არსებობს მრავალი მიზეზი, რომ ეჭვი შევიტანოთ ყველაზე ექსტრემალურ უარყოფით პროგნოზებზე. პირველი არის ყველაზე გამორჩეული - მიწოდება. განსაკუთრებით ბევრ დიდ ქალაქში, მოთხოვნა ჯერ კიდევ ბევრად აღემატება მიწოდებას. იცით, რას ამბობენ მოთხოვნაზე და მიწოდებაზე?
ამიტომ მოთხოვნაზე დარტყმა აუცილებლად შეანელებს ფასების ზრდას, მაგრამ ძნელი წარმოსადგენია კატასტროფის ავარია უაღრესად სასურველ ადგილებში იმ მარტივი მიზეზის გამო, რომ ძალიან ბევრი ადამიანია ძალიან ცოტა სახლისთვის.
ბევრი მიუთითებს 2008 წელზე, როგორც სიმბოლო იმისა, თუ რამდენად საზიზღარი რამ შეიძლება მოხდეს საბინაო ბაზარზე. თუმცა, ეს არ არის სამართლიანი შედარება. ჯერ ერთი, ბანკები დღეს ბევრად უკეთეს კაპიტალიზაციას განიცდიან, ვიდრე 2008 წელს იყო, ხოლო სარეზერვო მოთხოვნები ასევე უფრო მაღალია. სუბპრაიმ იპოთეკის კოლაფსი იყო სიგიჟის უკიდურესი შემთხვევა, რომელიც დაეცა საბინაო და საბანკო სექტორებზე. ეს აღარ განმეორდება.
სხვა ძირითადი განსხვავება ამჯერად - 2008 წელთან და სხვა შენელების პერიოდებთან შედარებით - არის შრომის ბაზრის მდგრადობა. უმუშევრობა ვერ მიაღწევს 2008 წლის სიღრმეს, სავალუტო ფონდი მომავალ წელს უმუშევრობის 1%-ით ზრდას პროგნოზირებს. 2008 წლის ავარიის დროს ეს რიცხვი სამჯერ გაიზარდა.
საყოფაცხოვრებო ვალი - ორივე შიგნით ევროპის და US - დღესაც უფრო დაბალია, ვიდრე ავარიის დროს იყო. საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად, ამას საკვანძო ეფექტი აქვს. უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ნიშნავს უფრო დამძიმებულ გადახდებს; მართლაც, ეს უფრო მაღალი ტარიფები საბინაო რბილობის ყველაზე დიდი მამოძრავებელია, რადგან იპოთეკური გადასახადები უფრო დამღლელი ხდება.
მიუხედავად ამისა, მიუხედავად იმისა, რომ სუვერენული ვალი მთლიანად ბანანია ბოლო წლებში (და რასაც ხშირად ვაშუქებ ჩემს ანალიზში), საოჯახო მეურნეობის დონეზე ნაკლები ვალია, ვიდრე 2008 წელს. ეს ნიშნავს, რომ ფიზიკური პირები არ არიან ისე ძლიერად შეკუმშული მზარდი განაკვეთებით, როგორც სხვაგვარად იქნებოდა. , კვლავ ეხმარება სახლების მოთხოვნისა და ფასების კლდიდან ჩამოვარდნის თავიდან აცილებას.
იპოთეკური სესხი ბევრად უფრო რეგულირებული და კონსერვატიულია, ვიდრე ადრე იყო. მთავრობები და მარეგულირებლები გადავიდნენ ბაზრის დასუფთავებაზე 2008 წლის კრიზისის შემდეგ და ეს ქმედებები დაიცავს მომხმარებლებს.
რამდენად ცუდი იყო ფინანსური კრიზისი?
და მაინც, მიუხედავად ყველა ამ დიდი სისუსტისა საბინაო ბაზარზე, რომელიც 2008 წლის კრიზისმა გამოავლინა, ფასები მაინც მხოლოდ 13%-ით დაეცა ყველაზე ინდუსტრიულ ქვეყნებში, როგორც გასულ კვირას Financial Times-ში იტყობინება. სწორედ ამიტომ, როდესაც კითხულობთ ანგარიშებს, როგორიცაა ბოლო პროგნოზი UK იპოთეკური კრედიტორი ქვეყნის მასშტაბით, რომ ფასები შეიძლება დაეცეს 30%-მდე, მე ვყოყმანობ.
საბინაო ბაზარი აშკარად შერბილდება. მართლაც, უკვე აქვს. 30-წლიანი იპოთეკა ახლა აშშ-ში 7%-ის ჩრდილოეთით არის, მხოლოდ ერთი წლის წინ 3%-ზე ნაკლები იყო. ამ კონტექსტში, შეუძლებელია იმის მტკიცება, რომ საბინაო ბაზარი არ მოხვდება.
მაგრამ როდესაც გამოდის ისეთი რიცხვების პროგნოზები, როგორიცაა 20%, მე მიჭირს ლოგიკის დაცვა. ფაქტორები, როგორიცაა ანემიური მიწოდება დიდ ქალაქებში, მდგრადი შრომის ბაზარი, უფრო მკაცრი დაკრედიტება, ნაკლები საოჯახო ვალი და ჯანსაღი სარეზერვო მდგომარეობა ბანკებისთვის, ყველაფერი ერთად აწარმოებს მტკიცებულების ძალიან ძლიერ ჯგუფს, რომ შემოდგომა აქ არ იქნება 2008 წლის მასშტაბით. შემდეგ, ჩვენ ვერ ვნახეთ ზოგიერთი რიცხვი, რომელსაც ეს სცენარი პროგნოზირებს.
კიდევ ერთი რამ, რაც აქ არც კი გვისაუბრია, არის იპოთეკის განსხვავებული ბუნება დღეს მხოლოდ საპროცენტო გადასახდელებთან და მცურავ განაკვეთებთან დაკავშირებით. ბაზარზე არსებითად ნაკლებია მხოლოდ საპროცენტო იპოთეკა, ვიდრე ეს იყო 2008 წელს, ხოლო მცურავი განაკვეთის იპოთეკური სესხები (ანუ ის, ვინც ყველაზე მეტად დაზარალდა განაკვეთების ზრდის გამო) მკვეთრად დაეცა თითქმის ყველა განვითარებულ ქვეყანაში.
სამაჯური ხალხში. როგორც უკვე დიდი ხანია ვამბობდი, მართლა მძიმე ზამთარს ველოდები. მაგრამ სახლების ფასებში ჯერ არ ვარ პანიკის რეჟიმში. მიუხედავად იმისა, რომ მე ნამდვილად ველოდები ზომიერ უკან დახევას, მე ვხედავ ძალიან ბევრ მტკიცებულებას იმის მტკიცებით, რომ შემოდგომა არსად მიუახლოვდება არმაგედონის სცენარებს, რომლებსაც ზოგიერთი კვლევა პროგნოზირებს, განსაკუთრებით ყველაზე სასურველ ქალაქებში.