რატომ ჩნდება საბინაო ბაზრის ბუშტები

საფონდო ბირჟისგან განსხვავებით, სადაც ადამიანებს ესმით და იღებენ რისკს, რომ ფასები შეიძლება დროდადრო დაეცეს - ზოგჯერ მკვეთრად - ბევრი ადამიანი, ვინც ყიდულობს სახლს, ნამდვილად არ ფიქრობს, რომ მათი სახლის ღირებულება ოდესმე ასე შემცირდება.

მართლაც, ისტორიულად, საბინაო ბაზარს არ განიცდიდა ფასების ბუშტები სხვა აქტივების კლასებთან შედარებით. ეს შეიძლება ნაწილობრივ გამოწვეული იყოს ბინის შეძენასთან დაკავშირებული დიდი ტრანზაქციის ხარჯებით, რომ აღარაფერი ვთქვათ სახლის ფლობისა და მოვლის ხარჯებზე - ეს ყველაფერი ხელს უშლის სპეკულაციურ ქცევას. თუმცა, საბინაო ბაზრები ზოგჯერ გადის ირაციონალური აღმავლობის პერიოდებს და ხედავენ, რომ ფასები სწრაფად იზრდება, სანამ ისევ რიგს დაეცემა.

ამ სტატიაში განვიხილავთ საცხოვრებლის ფასების ბუშტების მიზეზებს, გამომწვევ ფაქტორებს, რომლებიც არღვევენ საცხოვრებლის ბუშტებს და რატომ უნდა გამოიყურებოდეს სახლის მყიდველებმა გრძელვადიანი საშუალო მაჩვენებლები საცხოვრებლის კრიტიკული გადაწყვეტილებების მიღებისას.

რა არის საბინაო ბუშტი?

სანამ საბინაო ბუშტების გამომწვევ მიზეზებს და რა იწვევს მათ გაჩენას, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს საბინაო ბუშტის თავისთავად. ეს ჩვეულებრივ იწყება საცხოვრებლის მოთხოვნის ნახტომით, მიუხედავად მარაგის შეზღუდული რაოდენობისა.

მოთხოვნა კიდევ უფრო იზრდება, როდესაც სპეკულანტები შემოდიან ბაზარზე, რაც ბუშტს უფრო დიდს ხდის, რადგან ისინი იჭერენ საინვესტიციო საკუთრებას და ამაგრებენ ზედა ნაწილს. შეზღუდული მიწოდებით და ამდენი ახალი მოთხოვნით, ფასები ბუნებრივია იზრდება.

საბინაო ბუშტები პირდაპირ გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ინდუსტრიაზე, არამედ სახლის მფლობელებზე და მათ პირად ფინანსებზე. გავლენა ბუშტმა შეიძლება მოახდინოს ეკონომიკაზე (მაგ., საპროცენტო განაკვეთებზე, დაკრედიტების სტანდარტებზე და სეკურიტიზაციის პრაქტიკაზე) შეიძლება აიძულოს ადამიანები იპოვონ გზები იპოთეკური სესხის გადახდაზე, როდესაც დრო მოულოდნელად გადაიქცევა და გართულდება. ზოგს შეიძლება ჯიბეებში ჩაძირვაც კი მოუწიოს, გამოიყენოს დანაზოგი და საპენსიო ფონდები მხოლოდ საკუთარი სახლების შესანარჩუნებლად. სხვები გაკოტრდებიან და ჩამორთმევენ.

ნებისმიერი ბუშტი ჩვეულებრივ მხოლოდ დროებითი მოვლენაა. მიუხედავად იმისა, რომ კაპიტალის ბაზრებზე ბუშტები შეიძლება უფრო ხშირად მოხდეს, საბინაო ბუშტები შეიძლება გაგრძელდეს ბევრად უფრო დიდხანს, საერთაშორისო სავალუტო ფონდის (IMF) მიხედვით და შეიძლება გაგრძელდეს რამდენიმე წელი.

საბინაო ბაზრის ბუშტების მიზეზები

საცხოვრებლის ფასი, ისევე როგორც ნებისმიერი საქონლისა თუ მომსახურების ფასი თავისუფალ ბაზარზე, განპირობებულია მიწოდებისა და მოთხოვნის კანონით. როდესაც მოთხოვნა იზრდება ან მიწოდება მცირდება, ფასები იზრდება. გარკვეული სტიქიური უბედურების არარსებობის შემთხვევაში, რამაც შეიძლება შეამციროს სახლების უშუალო მიწოდება, ფასები იზრდება, როდესაც მოთხოვნა აჭარბებს მიწოდების ტენდენციებს. საცხოვრებლის მიწოდება ასევე შეიძლება ნელა რეაგირებდეს მოთხოვნის ზრდაზე, რადგან სახლის აშენებას ან შეკეთებას დიდი დრო სჭირდება, ხოლო მაღალგანვითარებულ რაიონებში უბრალოდ აღარ არის მიწის აშენება. ასე რომ, თუ მოთხოვნის უეცარი ან ხანგრძლივი ზრდა მოხდება, ფასები აუცილებლად გაიზრდება.

მას შემდეგ რაც დადგინდება, რომ საცხოვრებლის ფასების საშუალოზე მაღალი ზრდა თავდაპირველად გამოწვეულია მოთხოვნის შოკით, უნდა ვიკითხოთ, რა არის მოთხოვნის ზრდის მიზეზები. არსებობს რამდენიმე შესაძლებლობა:

• ზოგადი ეკონომიკური აქტივობის ზრდა და კეთილდღეობის ზრდა, რაც უფრო მეტ განკარგულ შემოსავალს დებს მომხმარებელთა ჯიბეში და ხელს უწყობს სახლის მფლობელობას
• საბინაო ბაზარზე შესული მოსახლეობის ან მოსახლეობის დემოგრაფიული სეგმენტის ზრდა
• საპროცენტო განაკვეთების დაბალი, ზოგადი დონე, განსაკუთრებით მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთები, რაც სახლებს უფრო ხელმისაწვდომს ხდის
• ინოვაციური ან ახალი იპოთეკური პროდუქტები დაბალი საწყისი ყოველთვიური გადახდებით, რაც სახლებს უფრო ხელმისაწვდომს ხდის ახალ დემოგრაფიულ სეგმენტებს
• კრედიტზე მარტივი წვდომა — ხშირად ანდერრაიტინგის დაბალი სტანდარტებით — რაც ასევე უფრო მეტ მყიდველს მოაქვს ბაზარზე
• მაღალშემოსავლიანი სტრუქტურირებული იპოთეკური დაბრუნების ფასიანი ქაღალდები (MBS), როგორც ამას ითხოვენ უოლ სტრიტის ინვესტორები, რომლებიც მსესხებლებისთვის ხელმისაწვდომს ხდიან იპოთეკურ კრედიტს.
• რისკის პოტენციური არასწორი შეფასება იპოთეკური კრედიტორების და იპოთეკური ობლიგაციების ინვესტორების მიერ, რაც აფართოებს კრედიტის ხელმისაწვდომობას მსესხებლებისთვის
• იპოთეკური ბროკერსა და მსესხებელს შორის მოკლევადიანი ურთიერთობა, რომლის მიხედვითაც მსესხებლები ზოგჯერ წახალისებულნი არიან გადაჭარბებული რისკისკენ.
• ფინანსური განათლების ნაკლებობა და იპოთეკური მსესხებლების გადაჭარბებული რისკის აღება.
• სახლის მყიდველებისა და უძრავი ქონების ინვესტორების სპეკულაციური და სარისკო ქცევა გამოწვეულია სახლის ფასის არარეალური და არამდგრადი შეფასებით.
• სახლის გადახვევის ზრდა.

თითოეული ეს ცვლადი შეიძლება გაერთიანდეს ერთმანეთთან და გამოიწვიოს საბინაო ბაზრის ბუშტის ამოღება. მართლაც, ეს ფაქტორები იკვებება ერთმანეთისგან. თითოეული მათგანის დეტალური განხილვა სცილდება ამ სტატიის ფარგლებს. ჩვენ უბრალოდ აღვნიშნავთ, რომ ზოგადად, ისევე როგორც ყველა ბუშტი, აქტივობისა და ფასების ზრდა წინ უსწრებს ბაზრის ყველა მონაწილის - მყიდველების, მსესხებლების, კრედიტორების, მშენებლების და ინვესტორების გადაჭარბებულ რისკის აღებას და სპეკულაციურ ქცევას.

ძალები, რომლებიც აფეთქებენ ბუშტს

ბუშტი საბოლოოდ იფეთქებს, როდესაც გადაჭარბებული რისკის აღება მთელ საბინაო სისტემაში გავრცელდება და ფასები აღარ ასახავს ფუნდამენტურ საშუალებებთან ახლოს. ეს მოხდება მაშინ, როდესაც საცხოვრებლის მიწოდება კვლავ იზრდება წინა მოთხოვნის ზრდის საპასუხოდ. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მოთხოვნა მცირდება, ხოლო მიწოდება კვლავ იზრდება, რაც იწვევს ფასების მკვეთრ ვარდნას, რადგან არავინ რჩება გადაიხადოს კიდევ უფრო მეტი სახლი და კიდევ უფრო მაღალი ფასები.

რისკის ეს რეალიზება მთელ სისტემაში გამოწვეულია სახლის მესაკუთრეების, იპოთეკური კრედიტორების, იპოთეკური ინვესტორების და ქონების ინვესტორების მიერ მიღებული ზარალით. ეს რეალიზებები შეიძლება გამოწვეული იყოს მრავალი რამით:

• საპროცენტო განაკვეთების ზრდა, რაც სახლის საკუთრებას მიუწვდომელ აყენებს ზოგიერთი მყიდველისთვის და, ზოგიერთ შემთხვევაში, სახლს, რომელსაც ამჟამად ფლობს, ხელმისაწვდომს ხდის. ეს ხშირად იწვევს ნაგულისხმევს და გათავისუფლებას, რაც საბოლოოდ ემატება ბაზარზე არსებულ მიწოდებას.
• ზოგადი ეკონომიკური აქტივობის ვარდნა, რომელიც იწვევს ნაკლებ ხელმისაწვდომ შემოსავალს, სამუშაოს დაკარგვას ან ხელმისაწვდომ სამუშაო ადგილებს, რაც ამცირებს საცხოვრებელზე მოთხოვნას. განსაკუთრებით საშიშია რეცესია.
• მოთხოვნა ამოწურულია, რაც წონასწორობას აყენებს მიწოდებასა და მოთხოვნას და ანელებს სახლის ფასის სწრაფ ტემპს, რომელსაც ზოგიერთი სახლის მესაკუთრე, განსაკუთრებით სპეკულანტები, იმედოვნებენ, რომ მათი შესყიდვები ხელმისაწვდომი ან მომგებიანი გახადონ. როდესაც ფასების სწრაფი მატება სტაგნაციას განიცდის, მათ, ვინც მასზე იმედოვნებენ, რომ საკუთარ სახლებს ყიდულობენ, შეიძლება დაკარგონ სახლები, რაც უფრო მეტ მიწოდებას მოუტანს ბაზარზე.

მთავარი ის არის, რომ როდესაც ზარალი იზრდება, საკრედიტო სტანდარტები გამკაცრდება, ადვილი იპოთეკური სესხი აღარ არის ხელმისაწვდომი, მოთხოვნა მცირდება, მიწოდება იზრდება, სპეკულანტები ტოვებენ ბაზარს და ფასები ეცემა.

2007–08 საბინაო ბაზრის კრახი

2000-იანი წლების შუა პერიოდში აშშ-ს ეკონომიკამ განიცადა ფართოდ გავრცელებული საბინაო ბუშტი, რამაც პირდაპირი გავლენა იქონია დიდი რეცესიის მოტანაზე. Dotcom-ის ბუშტის შემდეგ, უძრავი ქონების ღირებულებებმა დაიწყო ზრდა, რამაც გამოიწვია სახლის მფლობელობის ზრდა სპეკულატიურ მყიდველებს, ინვესტორებსა და სხვა მომხმარებლებს შორის. დაბალი საპროცენტო განაკვეთები, მოდუნებული დაკრედიტების სტანდარტები - მათ შორის უკიდურესად დაბალი წინასწარი გადახდის მოთხოვნები - საშუალებას აძლევდა ადამიანებს, რომლებიც სხვაგვარად ვერ შეძლებდნენ სახლის ყიდვას, გამხდარიყვნენ სახლის მფლობელები. ამან კიდევ უფრო აიწია სახლის ფასები.

მაგრამ ბევრმა სპეკულატურმა ინვესტორმა შეწყვიტა ყიდვა, რადგან რისკი ძალიან მაღალი იყო, რაც სხვა მყიდველებს ბაზრიდან გასვლისკენ უბიძგებდა. მართლაც, გაირკვა, რომ როდესაც ეკონომიკა გაუარესდა, უამრავმა სუბპრაიმ მსესხებელმა ვერ შეძლო ყოველთვიური იპოთეკის გადახდა. ამან, თავის მხრივ, გამოიწვია ფასების ვარდნა. იპოთეკით მხარდაჭერილი ფასიანი ქაღალდები გაიყიდა დიდი რაოდენობით, ხოლო იპოთეკური სესხის დეფოლტი და ჩამორთმევა უპრეცედენტო დონემდე გაიზარდა.

საშუალო უკუქცევა

ძალიან ხშირად, სახლის მესაკუთრეები უშვებენ საზიანო შეცდომას და ვარაუდობენ, რომ ფასების ბოლო მაჩვენებლები გაგრძელდება მომავალში, ფასის გაზრდის გრძელვადიანი მაჩვენებლების და საშუალო რევერსიის პოტენციალის გათვალისწინების გარეშე.

ფიზიკის კანონები ამტკიცებენ, რომ როდესაც ნებისმიერი ობიექტი, რომელსაც ჰაერზე მეტი სიმკვრივე აქვს, ზევით მოძრაობს, ის საბოლოოდ ბრუნდება დედამიწაზე, რადგან მასზე მოქმედებენ მიზიდულობის ძალები. ფინანსების კანონები ანალოგიურად აცხადებენ, რომ ბაზრები, რომლებიც გადიან ფასების სწრაფი ამაღლების ან გაუფასურების პერიოდებს, დროთა განმავლობაში, დაუბრუნდებიან ფასს, რომელიც აყენებს მათ შესაბამისობაში, სადაც მათი გრძელვადიანი შეფასების საშუალო ტემპები მიუთითებს მათზე. ეს ცნობილია, როგორც საშუალოზე დაბრუნება.

ფასები საბინაო ბაზარზე ასევე მიჰყვება ამ ტენდენციას საშუალო რევერსიისთვის. ფასების სწრაფი ამაღლების, ან ზოგიერთ შემთხვევაში, გაუფასურების პერიოდების შემდეგ, ისინი ბრუნდებიან იქ, სადაც მათი გრძელვადიანი შეფასების საშუალო ტემპები მიუთითებს, რომ უნდა იყოს. სახლის ფასები ნიშნავს, რომ დაბრუნება შეიძლება იყოს სწრაფი ან თანდათანობითი. სახლის ფასები შეიძლება სწრაფად გადავიდეს ისეთ წერტილამდე, რაც დააბრუნებს მათ გრძელვადიან საშუალო მაჩვენებელთან შესაბამისობაში, ან შეიძლება დარჩეს უცვლელი, სანამ გრძელვადიანი საშუალო არ მიაღწევს მათ.

აშშ საბინაო ფასების ინდექსი

ზემოთ ნაჩვენები თეორიული მნიშვნელობა მიღებული იქნა საცხოვრებლის ფასების ინდექსის საშუალო კვარტალური პროცენტული ზრდის გამოთვლით 1985 წლის პირველი კვარტალიდან 1998 წლის მეოთხე კვარტალამდე - მიახლოებითი წერტილი, როდესაც სახლის ფასებმა სწრაფად დაიწყო მატება გრძელვადიან ტენდენციაზე. . გამოთვლილი საშუალო კვარტალური პროცენტული ზრდა გამოყენებული იქნა დიაგრამაში ნაჩვენები საწყისი მნიშვნელობისთვის და ყოველი შემდგომი მნიშვნელობისთვის, რათა გამოვყოთ თეორიული საცხოვრებლის ფასების ინდექსის მნიშვნელობა.

ფასის შეფასების შეფასება

სახლის ძალიან ბევრი მყიდველი იყენებს მხოლოდ უახლესი ფასების ეფექტურობას, როგორც საორიენტაციო ნიშნებს იმის შესახებ, თუ რას მოელიან მომდევნო რამდენიმე წლის განმავლობაში. მათი არარეალური შეფასებებიდან გამომდინარე, ისინი გადაჭარბებულ რისკზე მიდიან. ეს გადაჭარბებული რისკის აღება ჩვეულებრივ ასოცირდება იპოთეკის არჩევანთან და მომხმარებლის მიერ შეძენილი სახლის ზომასთან ან ღირებულებასთან.

არსებობს რამდენიმე იპოთეკური პროდუქტი, რომლებიც ფართოდ არის გაყიდული მომხმარებლებისთვის და შექმნილია შედარებით მოკლევადიანი სესხებისთვის. მსესხებლები ირჩევენ ამ იპოთეკურ სესხებს იმის საფუძველზე, რომ ისინი შეძლებენ ამ იპოთეკის რეფინანსირებას გარკვეული წლების განმავლობაში, და ისინი შეძლებენ ამის გაკეთებას იმ კაპიტალის გამო, რომელიც ექნებათ მათ სახლებში იმ მომენტში.

თუმცა, სახლის ფასის ბოლოდროინდელი მაჩვენებლები არ არის ზოგადად მომავალი სახლის ფასის კარგი პროგნოზი. სახლის მყიდველებმა მნიშვნელოვანი დაფინანსების გადაწყვეტილების მიღებისას უნდა გაითვალისწინონ სახლის ფასის გაზრდის გრძელვადიანი განაკვეთები და გაითვალისწინონ საშუალო რევერსიის ფინანსური პრინციპი. სპეკულანტებმაც იგივე უნდა გააკეთონ.

მიუხედავად იმისა, რომ რისკების აღება არსებითად ცუდი არ არის და, ფაქტობრივად, რისკების აღება ზოგჯერ აუცილებელი და მიზანშეწონილია, რისკზე დაფუძნებული გადაწყვეტილების მიღების გასაღები არის რისკების გაგება და გაზომვა ფინანსურად ჯანსაღი შეფასებით. ეს განსაკუთრებით ეხება უდიდეს და ყველაზე მნიშვნელოვან ფინანსურ გადაწყვეტილებას, რომელსაც უმეტესობა იღებს - სახლის შეძენა და დაფინანსება.

ქვედა ხაზი

ფინანსების მარტივი და მნიშვნელოვანი პრინციპია საშუალო რევერსია. მიუხედავად იმისა, რომ საბინაო ბაზრები არ ექვემდებარება ბუშტებს, როგორც ზოგიერთ ბაზარზე, საბინაო ბუშტები არსებობს. გრძელვადიანი საშუალო მაჩვენებლები კარგ მითითებას იძლევა იმის შესახებ, თუ სად დამთავრდება საცხოვრებლის ფასები საბოლოოდ სწრაფი მატების პერიოდებში, რასაც მოჰყვება ფასების სტაგნაცია ან დაცემა. იგივე ეხება საშუალოზე დაბალი ფასის ზრდის პერიოდებს.