(Bloomberg) - ნებისმიერი მთავრობისთვის, ქვეყნის მასშტაბით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გადაკეთება სარისკო იქნებოდა საუკეთესო ვითარებაში. ჩინეთის პრეზიდენტი სი ჯინპინგი ცდილობს ამას იმ დროს, როდესაც ეკონომიკა შენელებულია, ომიკრონი ემუქრება მის ნულოვან კოვიდ პოლიტიკას და ურთიერთობები გარე სამყაროსთან სულ უფრო დაძაბულია.
ყველაზე წაკითხული ბლუმბერგიდან
რამდენადაც ეს საშიში კომბინაცია ჩინეთის ფინანსურ ბაზრებზე მზარდ ზარალს იძენს, კვლავ ჩნდება ერთი კითხვა: რა არის Xi-ს ბოლო თამაში?
კომუნისტური პარტიის გაუმჭვირვალობისა და ქონებრივი რეფორმების მიმართ უკან დახევის ისტორიის გათვალისწინებით, პასუხის დაზუსტება შეუძლებელია. მაგრამ ჩინელმა დამკვირვებლებმა დაიწყეს უძრავი ქონების ბაზრის სავარაუდო მომავლის დახატვა, რომელიც ბევრად განსხვავდება მისი ორი ათწლეულის მანძილზე ეკონომიური ზრდის, საოჯახო სიმდიდრისა და მთავრობის შემოსავლებისგან.
მოკლედ რომ ვთქვათ, ბინის ფასის მკვეთრი მატების და მილიარდერი ქონების მაგნატების მიერ ვალით აღსავსე შენობების გაფუჭების დღეები გაქრება. მათ ჩაანაცვლებს ბევრად უფრო სტაბილური ბაზარი, სადაც ხელისუფლება სწრაფად ებრძვის სპეკულაციურ სიგიჟეებს და განვითარება დომინირებს სახელმწიფო კომპანიების მიერ, რომლებიც იღებენ კომუნალური მომსახურების მსგავს ანაზღაურებას.
„თუ გასულ ათწლეულს ოქროს ხანას ვუწოდებთ უძრავი ქონების ინდუსტრიისთვის, ის ახლა ჟანგის ეპოქაშია ჩაფლული“, - თქვა ლი კაიმ, ობლიგაციების ფონდის Shengao Investment-ის პეკინში დაფუძნებული დამფუძნებელი პარტნიორი, რომელიც სპეციალიზირებულია სავალალო დავალიანებაზე.
ეს გადასვლა განსაკუთრებით მტკივნეული იქნება კერძო დეველოპერებისთვის, როგორიცაა China Evergrande Group, რომლებმაც უკვე დააზარალეს საერთაშორისო აქციები და საკრედიტო ინვესტორები მილიარდობით დოლარის ზარალით. ამავდროულად, მას შეუძლია დიდი გზა გაიაროს Xi-ს ორი ყველაზე ძვირფასი მიზნის მისაღწევად: უფრო სტაბილური ჩინეთის ფინანსური სისტემა და უფრო ვიწრო უფსკრული ქვეყნის მდიდრებსა და ღარიბებს შორის.
Xi-ს გამოწვევაა ტრანსფორმაციის გატარება კრიზისის გამოწვევის გარეშე, ლიდერთა ჯგუფის წინა დღეს, რომელიც ფართოდ მოელიან მის მმართველობას უვადოდ.
მიუხედავად იმისა, რომ რამდენიმე ანალიტიკოსი პროგნოზირებს გარდაუვალ ფინანსურ დეფექტს, უძრავი ქონების ბაზრის რისკები იზრდება. სუსტი უძრავი ქონების კომპანიები უზარმაზარ სტრესში არიან დარტყმული ორმაგი აურზაურით სასესხო სესხის დასჯის მაღალი ხარჯებით და გაყიდვების შემცირებით. დაბალი რეიტინგის მქონე დეველოპერები, მათ შორის Evergrande, უკვე ანაზღაურებენ დოლარის ვალს რეკორდულ განაკვეთებში და ინფექცია ვრცელდება უფრო ძლიერ კომპანიებზე. Country Garden Holdings Co.-ის აქციები და ობლიგაციები, გაყიდვებით ჩინეთის უმსხვილესი დეველოპერი, ხუთშაბათს ჩაიძირა მოხსენების შემდეგ, რომ იგი იბრძოდა მოთხოვნის პოვნა ახალ კონვერტირებად ობლიგაციებზე.
არსებობს უამრავი მიზეზი, რის გამოც ჩინეთს უძრავი ქონების ბაზრის შეცვლა სჭირდება. სექტორი გაჟღენთილია სპეკულაციური შესყიდვებით და ზედმეტად ბერკეტირებულია, რაც საფრთხეს უქმნის ფინანსურ სისტემას ვარდნის პირობებში. საცხოვრებლის ფასი ტვირთია ჩინეთის ისედაც შემცირებული ოჯახებისთვის. შენჟენში ბინის ყიდვის საშუალო ღირებულება დაახლოებით 44-ჯერ იყო ადგილობრივი მოსახლეობის საშუალო წლიურ ხელფასზე 2020 წელს. ეს აუარესებს უთანასწორობას, რადგან მდიდარი მემამულეები აგროვებენ ქონებას. მილიონობით სახლი ცარიელია და ზოგიერთი სამშენებლო პროექტი აზიანებს გარემოს.
ინდუსტრიას აქვს დიდი გავლენა ეკონომიკაზე. როდესაც შედის დაკავშირებული სექტორები, როგორიცაა მშენებლობა და ქონების მომსახურება, ზოგიერთი შეფასებით, უძრავი ქონება შეადგენს ჩინეთის ეკონომიკური პროდუქციის მეოთხედზე მეტს. ქალაქური ჩინეთის სიმდიდრის 70%-ზე მეტი ინახება საცხოვრებლებში.
”უძრავი ქონების ბაზარი ჩინეთის ეკონომიკაში არსებული პრობლემების სიმპტომია”, - თქვა კრეიგ ბოტამმა, ჩინეთის მთავარმა ეკონომისტმა Pantheon Macroeconomics-ში. „ათწლეულების განმავლობაში ეს იყო მარტივი გამოსავალი ადგილობრივი ხელისუფლების შემოსავლების გენერირებისთვის, ეკონომიკური ზრდის სტიმულირებისთვის და ოჯახებისთვის ადგილის მინიჭებისთვის, რათა დადონ ფული და იხილონ მისი ზრდა“.
გამოსავალი, როგორც სულ უფრო ხშირად ხდება Xi-ს ჩინეთში, არის სახელმწიფოს მხრიდან მკაცრი კონტროლი.
გუანდონგში - ევერგრანდის სახლში - ადგილობრივი ოფიციალური პირები ხელს უწყობენ შეხვედრებს უჭირს დეველოპერებსა და SOE-ებს შორის, ნათქვამია Cailian მოხსენებაში. მსხვილი უძრავი ქონების ფირმების სესხება, რომლებიც გამოიყენება M&A-ს დასაფინანსებლად, არ ჩაითვლება იმ მეტრიკებში, რომლებიც ზღუდავს ვალს, განუცხადეს Bloomberg-ს გასულ კვირას ამ საკითხთან დაკავშირებული ადამიანები.
„მთავრობას სურს ხელი შეუწყოს საბინაო სექტორში კონსოლიდაციას - უფრო დიდი და ხშირად სახელმწიფო დეველოპერები, სავარაუდოდ, სუსტ მოთამაშეებს დაიკავებენ“, - თქვა გაბრიელ ვილდაუმ, გლობალური ბიზნეს საკონსულტაციო ფირმის Teneo-ს უფროსი ვიცე-პრეზიდენტი. „მათ სურთ დაარღვიონ ეკონომიკის დამოკიდებულება საკუთრებაზე“.
ჩინეთის ხელისუფლება ადრეც მიზნად ისახავდა უძრავი ქონების ბაზარზე ჭარბი რაოდენობას, მაგრამ სექტორის მნიშვნელობა ეკონომიკისთვის ნიშნავდა, რომ ასეთი მისწრაფებები შემცირდა, როდესაც საფრთხე შეექმნა ზრდის მიზნებს. პეკინი ცდილობს შეამციროს საკუთრებაზე დამოკიდებულება ინვესტიციების გაზრდით მაღალტექნოლოგიურ და სუფთა ენერგეტიკულ ინდუსტრიებში - Xi-ს გეგმების ნაწილია ზრდა უფრო მდგრადი და ხარისხიანი გახადოს. თუმცა, ასეთ პროცესს დრო და მოთმინება დასჭირდება.
„გარდამავალი იქნება ხანგრძლივი და მტკივნეული და ჩვენ ბოლომდე არ ვართ დარწმუნებული, აქვს თუ არა ტოპს საკმარისად ძლიერი გადაწყვეტილება, რომ გაუმკლავდეს ამ რთულ პროცესს“, - თქვა ჰაო ჰონგმა, Bocom International Holdings-ის მთავარმა სტრატეგმა.
ოფიციალური პირების მონდომება მოწმდება. ჩინეთის უძრავი ქონების ვარდნა აჩქარებს, ფედერალური სარეზერვო სისტემის გაფრთხილებასაც კი მოჰყვა. ქვეყნის მასშტაბით ქალაქებში, ახალი სახლების ფასების კლება ყოველთვიურად ღრმავდებოდა სექტემბრის შემდეგ, როდესაც ფასები პირველად ექვსი წლის განმავლობაში დაეცა. სახლის გაყიდვები კვლავ იკლებს. ორშაბათის მონაცემებმა შეიძლება აჩვენოს, რომ ქონებაზე ინვესტიციები მხოლოდ 5.2%-ით გაიზარდა გასულ წელს, ეკონომისტების პროგნოზით, ყველაზე ნელი მაჩვენებელი 2015 წლის შემდეგ.
ჩინელი დეველოპერები მიმართავენ ობლიგაციების გაცვლას, გადახდის დაგვიანებას, კაპიტალის გაყიდვას და სხვა სასოწარკვეთილ ზომებს ვალის დასაფარად. სულ მცირე რვა ფირმამ ოქტომბრის შემდეგ დაასრულა დოლარის ობლიგაციების გადახდა. ეს მოიცავს Evergrande-ს, რომლის კრიზისმა მახეში ჩააგდო კრედიტორი China Minsheng Banking Corp., მსოფლიოში ყველაზე ცუდი საბანკო აქცია. გასულ წელს ქონების აქციების ინდექსი 34%-ით დაეცა, რაც ყველაზე უარესია 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისის შემდეგ.
ესვარ პრასადის თქმით, რომელიც ოდესღაც საერთაშორისო სავალუტო ფონდის ჩინეთის გუნდს ხელმძღვანელობდა და ახლა კორნელის უნივერსიტეტშია, ხელისუფლება მზად არის მიიღოს რისკები ეკონომიკური ზრდისა და ფინანსური სტაბილურობისთვის.
„პეკინმა, როგორც ჩანს, დაადგინა, რომ ეს, სავარაუდოდ, გარდამავალი ხარჯებია, რომელთა თავიდან აცილება აღარ შეიძლება, მომავალი ფინანსური ბაზრის შემობრუნების შეზღუდვისა და უძრავი ქონების ბაზრებზე კიდევ უფრო მეტი დისბალანსის გამო,“ - თქვა პრასადმა.
ასეთი ხარჯები იზრდება. უძრავი ქონების ფირმების აქციები ხუთშაბათს დაეცა 4.3%-ით, რაც ყველაზე მეტად ოთხ თვეშია და შეფასებულია მათი მოხსენებული აქტივების მხოლოდ 30%-ით. ეს ყველაზე იაფია 2005 წლიდან მოყოლებული მონაცემებით. „მხოლოდ რამდენიმე გადარჩენილი“ წარმატებული იქნება, წერენ Citigroup Inc.-ის საფონდო ანალიტიკოსები ბოლო ჩანაწერში.
ჩინეთის მაღალშემოსავლიანი დოლარის ობლიგაციების ბაზარზე ვარდნა ჩქარდება, რაც გამოწვეულია ფირმებით, რომლებიც ადრე ფინანსურად უფრო სტაბილურად ითვლებოდნენ, ვიდრე Evergrande - როგორიცაა Shimao Group Holdings Ltd. და Sunac China Holdings Ltd. . დეველოპერის აქციები ხუთშაბათს თითქმის 8%-ით დაეცა, ხოლო მისი დოლარის ობლიგაცია 2025 წელს დაეცა 4.8 ცენტით 74.4 ცენტამდე, რაც 1 ნოემბრის შემდეგ ყველაზე დიდი ვარდნაა.
როგორიც არ უნდა იყოს პეკინის კამპანია უძრავი ქონების ბაზრის დელევერირებაზე, ცხადია, რომ ეპოქა, რომელიც ერთნაირად ამდიდრებდა უძრავი ქონების მაგნატებს და სახლის მფლობელებს, დასრულდა. უფრო მოსაწყენი, უფრო სტაბილური მომავალი ელის, თუ კომუნისტური პარტია შეძლებს გზას დარჩეს და ფინანსური კრიზისის თავიდან აცილება.
„უძრავი ქონების ფასებისა და დეველოპერებისთვის შემოსავლების ზრდის ოქროს ხანა ალბათ გაქრა“, - თქვა გარი ნგმა, Natixis SA-ის უფროსმა ეკონომისტმა. ”სახლების ფასები მომავალში მხოლოდ მჭიდროდ მართულ ზონაში გაიზრდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ საცხოვრებელი უფრო და უფრო დაემსგავსება კომუნალურ მომსახურებას.”
ყველაზე წაკითხული Bloomberg Businessweek– დან
© Bloomberg LP
წყარო: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html