აშშ: უძრავი ქონების ახალი ბუშტი გზაშია

საბინაო ბაზრის ყველაზე სასარგებლო თვისება ის არის, რომ ის არის შესანიშნავი თერმომეტრი ქვეყნის ეკონომიკისთვის. ის მოელის, რა იქნება, ასე რომ, როცა სადავო ბაზარი არის ამერიკული ბაზარი, რომელიც პლანეტის ეკონომიკის 25%-ს შეადგენს, ევროპაში გადამდები მხოლოდ დროის საკითხია.

აშშ: კიდევ ერთი საბინაო ბუშტი 2008 წლის მსგავსი?

2008 წელს აშშ-ს უძრავი ქონების ბაზარმა უკვე განიცადა ძალიან მნიშვნელოვანი ბუშტი მოცულობის მხრივ, ამასთან შედარებით, დღეს სულ სხვა სურათია, რაც ამ ორ მოვლენას საერთოდ არ შედარებს.

პირველ ბუშტს ასევე უწოდეს სუბპრაიმ იპოთეკური ბუშტი, ამ სახელწოდებით გამოიყენებოდა იმ იპოთეკის იდენტიფიცირებისთვის, რომლებიც არ ემთხვეოდნენ პირველხარისხოვან კრედიტუნარიანობას.

იმ დროს, ამერიკელთა დიდმა უმრავლესობამ აიღო ვალი ერთი ან მეტი სახლის შესაძენად, კრედიტზე ხელმისაწვდომობის სიმარტივის გათვალისწინებით, მანამ, სანამ სესხების მიღება სულ უფრო გართულდა და ნაკლებად ეფექტური დაფარვის შესაძლებლობა და ა.შ. იპოთეკური სესხები "აფეთქდა", ეკონომიკა ჩავარდა რეცესიის მდგომარეობაში.

მოვლენების ამ ჯაჭვის შედეგად წარმოქმნილი ზარალი რიცხვებით შედგენილი იყო მხოლოდ ორი წლის წინ, 2020 წელს, ქონების ღირებულების შესამჩნევი ზრდით. 13% წლიურად, ბევრად აღემატება 20 წლიანი საშუალო 2% და თუნდაც 10 წლიანი საშუალო დაახლოებით 5%.

ამასთან დაკავშირებით, 2021 წელს შილერის ფასების ეროვნულმა ინდექსმა (ფასის ტენდენციები საბინაო ბაზრის პროცენტულად) დააფიქსირა სახლების ღირებულების ზრდა, რომელმაც მიაღწია დაბალი $ 50,000.

თუ ჩვენ უგულებელვყოფთ ფლორიდას, რომელიც ძალიან ხელმისაწვდომი დაბეგვრის გამო შესაძლოა დოპინგის მონაცემებს აძლევდა, აშშ-ს საბინაო ბაზრის დანარჩენი ნაწილი საოცრად გაიზარდა ბოლო სამი წლის განმავლობაში, მიუხედავად პანდემიისა, ომი უკრაინაში რომელიც ყველას შეეხო რესურსებისა და დათვების ბაზრის გამო (რომელიც უკვე წელიწადზე მეტია ტრიალებს).

გასულ წელს შეერთებულ შტატებში ღია სახლებთან რიგები არ იყო იშვიათი, რომ ყველა ზომისა და ფასის სახლები იყიდო, მაგრამ ახლა ყველაფერი ნამდვილად შეიცვალა. ამერიკულ ოჯახებს სულ უფრო ნაკლები რესურსი აქვთ დასახარჯად და მათ, ვისაც ეს არ სჭირდება, ან უარს იტყვიან სახლების ყიდვაზე, ან ალტერნატიულად პოულობენ კომფორტულ საცხოვრებელს.

ამას აქვს გარკვეული შედეგები: ერთის მხრივ, ნაკლები ადამიანია, ვისაც შეუძლია და სურს იყიდოს სახლები, შესაძლოა, მიუხედავად საჭიროების მდგომარეობისა, შესაბამისად, იპოთეკური განაცხადების მკვეთრი ვარდნა, და მეორე მხრივ, მთელი ინდუსტრია განიცდის, უფრო რყევი სამუშაო ადგილები. ნაკლები მოთხოვნა სამზარეულოებსა და საცხოვრებელ ოთახებზე, ნაკლები ელექტრიკოსები, დურგლები და მოძრავი სამუშაოები და, შესაბამისად, ამერიკის ეკონომიკა მკვეთრ შეკუმშვას განიცდის.

აშშ საბინაო ბაზრის მონაცემთა ანალიზი და ჯანმრთელობა

მოთხოვნა საცხოვრებლის სესხებზე, როგორც პირველ, ისე მეორე სახლებში, 22 წლის დაბალ დონეზეა და ეს მიუხედავად იმისა, რომ ბაზარი ძალიან ნელა მოძრაობს.

საბინაო ბაზარი კატეგორიულად ელოდება მომავალ კრიზისს, მაგრამ ის ასევე ძალიან ნელია, მას არ აქვს ისეთივე რეაქციის დრო, როგორც საფონდო ბირჟას, რომელიც ხშირად მოულოდნელია, ჯერ სახლების ფასი ჩერდება, შემდეგ მყიდველები ქრება და ბოლოს ფასი. ასწორებს (წელს -8%) ყოველივე ამის შემდეგ.

განვადება-შემოსავლის თანაფარდობა ყველაზე მნიშვნელოვანია და ამერიკელები მიჩვეულები არიან განვადების ხელმისაწვდომობაზე ფიქრს. იგივე განვადებით დღეს აშშ-ს მოქალაქეს შეუძლია შეიძინოს სახლი $118,000 ნაკლები 2020 წელთან შედარებით, თუ ვსაუბრობთ $500,000 სახლები. ეს არის იმ ეტაპზე, როდესაც არის საპროცენტო განაკვეთები, რომლებიც მჭიდროდ არის დაკავშირებული განვადებასთან 6% მაგრამ დარწმუნებული არ არის, რომ ეს შეიძლება კვლავ გაიზარდოს და გავრცელება გაფართოვდეს.

ეს 6%-იანი განაკვეთი მტკიცედ არის დაკავშირებული აშშ-ს ცენტრალური ბანკის საპროცენტო განაკვეთის ზრდასთან და ისინი ამ დონეზე არიან. საერთო განაკვეთის ზრდა 225 საბაზისო პუნქტიდან, მაგრამ ფედერალურმა რეზერვმა უკვე განაცხადა არა მხოლოდ, რომ წელს იქნება კიდევ ერთი განაკვეთის ზრდა, არამედ რომ ზრდა გაგრძელდება მომავალ წელს, სანამ ინფლაცია არ მიაღწევს დაახლოებით 3%-ს. 

რაც უფრო იზრდება განაკვეთები, მით უფრო ძვირია იპოთეკური სესხი, წლის დასაწყისთან შედარებით, როდესაც აშშ-ში იპოთეკური სესხი 3% იყო. დღეს, სამი კვარტალის შემდეგ, ისინი 6.25%-მდეა და ზრდა შეჩერების ნიშანს არ აჩვენებს.

ძალიან საინტერესო ფაქტი კრედიტთან წვდომის სირთულის სპირალში და უძრავი ქონების ფასების დაცემაში არის ფრაზის „როგორ გავყიდო ჩემი სახლი ახლა“ ძიების პროცენტული მაჩვენებელი Google-ში, რომელმაც დაარეგისტრირა არაჩვეულებრივი. + 2750% მხოლოდ მიმდინარე წლის აგვისტოში.

დეტალურად რომ შევხედოთ, ჩვენ ვხედავთ, რომ ფასების დიაპაზონი ყველაზე მეტად დაზარალდება 500,000-დან 800,000 აშშ დოლარამდე და 200,000 დოლარამდე სახლები, მიუხედავად იმისა, რომ ამ ბოლო დიაპაზონში მყოფი ადამიანები სარგებლობენ ისეთი მნიშვნელოვანი პარაშუტით, როგორიცაა ის ფაქტი, რომ სახლის ყიდვას აქვს ძლიერი უპირატესობა. ემოციური კომპონენტი და, შესაბამისად, მყიდველები მზად არიან გაუძლონ ზრდას სახლის ყიდვის ოცნების მისაღწევად, მაგრამ რამდენ ხანს გაგრძელდება ეს „მოთმინება“ მუდმივი ზრდის პირობებში, უცნობია.

ის ახალი სახლების ყოველთვიური მიწოდება, რომელიც არის გასაყიდი ახალაშენებული სახლების თანაფარდობა გაუყიდველ სახლებთან, არის მკვეთრად მცირდება, სიგნალი იმისა, რომ გაუყიდავი ქონება სულ უფრო და უფრო ხშირი ხდება.

ამერიკის საბინაო ბაზარი წარსულში

2000 წელთან შედარებით, რომლის დროსაც მცირე მიწოდება იყო და სახლების ფასები საკმაოდ კარგად იყო შენარჩუნებული, დღეს ბევრი სახლია და ფასები მკვეთრად იკლებს, რაც შერწყმულია იმ ფაქტთან, რომ შობადობა მცირდება თუნდაც ლათინოამერიკელებსა და აფროამერიკელებში. მოსახლეობა (რომლებსაც ისტორიულად უფრო მაღალი შობადობა აქვთ) და რომ უძრავი ქონების შესაძენად პანდემიური და პოსტპანდემიური სტიმული თანდათან მთავრდება, იწვევს შტატებში საბინაო სექტორის სრულყოფილ ქარიშხალს.

ერთადერთი ძალიან დადებითი შენიშვნა არის ის ფაქტი, რომ შინამეურნეობები შედარებით ქვეპრაიმ იპოთეკა 2008 წლის კრიზისი გაცილებით მყარია, მაგრამ ამის მიუხედავად, გასულ წელს ყიდვის საშუალება იყო ქონების 60%. დღეს ბაზარზე ამერიკული შინამეურნეობების საშუალო სიმდიდრით, ეს პროცენტი 45%-მდე შემცირდა (15%-იანი ვარდნა სულ რაღაც სამ კვარტალში).

საბინაო გაყიდვების კრიზისის გადამდები ეფექტი მხოლოდ დროის საკითხია. ევროპასა და, კერძოდ, იტალიას შეუძლია გლობალურად ყველაზე მაღალ საოჯახო დანაზოგზე იმედი ჰქონდეს, რაც კარგი შემამსუბუქებელი ფაქტორია; ამას უნდა დავუმატოთ სტრატეგიული მდებარეობა და ტურიზმისა და საკვებისა და ღვინის ძლიერი გავლენა, რაც ზრდის სახლების ღირებულებას. თუმცა, მეორე მხრივ, არსებობს შეშფოთება სახელმწიფო ვალთან დაკავშირებით, რამაც შეიძლება ქვეყანა დეფოლტში მიიყვანოს და ახლომდებარე ომი უკრაინაში, მუდამ არსებული საშიშროებით, რომ ის გადაიქცევა ბირთვულ და გლობალურ ომში.