საბინაო ფასები ეცემა - დიახ, სახლი კვლავ კარგი ინვესტიციაა

საცხოვრებლის ფასების გახანგრძლივებული ზრდის შემდეგ, სიგნალები ახლა გაგრილების პერიოდზე მიუთითებს. იმის ნაცვლად, რომ სახლის მყიდველები აღფრთოვანდნენ ამ შესაძლებლობით, ბევრს აინტერესებს, არის თუ არა ბინის ყიდვა რეცესიის დროს ჯერ კიდევ გონივრული ინვესტიცია.

მიუხედავად იმისა, რომ არსებობს გამონაკლისები, სახლის ფლობა მაინც ჭკვიანი ფინანსური ნაბიჯია ადამიანების უმეტესობისთვის. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ აპირებთ ქონების ფლობას მინიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში. აქ არის ყველაზე მნიშვნელოვანი მიზეზები, რის გამოც კვლავ პრიორიტეტული უნდა იყოს სახლის შეძენა.

თქვენი სახლის ფლობა კარგი საშუალებაა ინფლაციის წინააღმდეგ

ისტორიულად, უძრავი ქონების მაჩვენებელმა გადააჭარბა ინფლაციის მაჩვენებელს. იელის უნივერსიტეტის ეკონომიკის პროფესორის, რობერტ შილერის თქმით, ამ აქტივების კლასზე წლიური შემოსავალი 1928-2021 წლებში არის 4.2%. შეადარეთ ეს წლიური ინფლაციის მაჩვენებელს იმავე პერიოდში 3.08%.

არის წლები, 2022 წლის ჩათვლით, სადაც ინფლაცია აჭარბებს უძრავი ქონების მაჩვენებელს. მაგრამ როდესაც უყურებთ ტენდენციებს უფრო გრძელი პერიოდის განმავლობაში, უძრავი ქონებიდან მიღებული მოგება უფრო მაღალი იქნება.

ამ ინვესტიციის შეხედვის კიდევ ერთი გზა არის თქვენი იპოთეკური განაკვეთი. თუ თქვენ იყიდით სახლს და აიღებთ 30-წლიან, ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკას 5.25%-ად, თქვენ გადაიხდით იგივე განაკვეთს მთელი 30 წლის განმავლობაში. მოსალოდნელია, რომ საპროცენტო განაკვეთები დარჩება მაღალი მოკლევადიან პერიოდში, თქვენ წინ გამოხვალთ, რადგან პროცენტი, რომელსაც იხდით, ინფლაციის მაჩვენებელზე ნაკლებია.

როდესაც ინფლაციის მაჩვენებელი ეცემა, მასთან ერთად დაეცემა საპროცენტო განაკვეთები. ამ დროს, თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ რეფინანსირება დაბალ საპროცენტო განაკვეთზე და მაინც დაზოგოთ ფული.

თუ აირჩევთ დაქირავებას, ქირა, რომელსაც იხდით, შეიძლება შეიცვალოს, როდესაც თქვენი იჯარა ამოიწურება. დამქირავებელთა უმეტესობისთვის იჯარა მხოლოდ 12 თვიან პერიოდს მოიცავს. რედფინის თქმით, წლიური ქირის ზრდა ამჟამად 15%-ია და უკვე რამდენიმე თვეა, რაც სტაბილურად რჩება მოზარდებში.

ყიდვის ნაცვლად გაქირავებით, თქვენ რისკავთ, რომ ყოველწლიურად გადაიხადოთ მეტი საცხოვრებლისთვის, იმის ნაცვლად, რომ შეინარჩუნოთ თქვენი გადახდა სტაბილურად, თუ სახლს ყიდულობთ.

თქვენი სახლის ფლობა ქმნის კაპიტალს

ერთი მნიშვნელოვანი რამ, რაც უნდა გახსოვდეთ ყოველთვიური იპოთეკის გადახდისას არის ის, რომ თქვენი გადასახადის ნაწილი იხდის სესხის ძირს. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თქვენ აშენებთ კაპიტალს. როცა სახლის გასაყიდად მიდიხართ, ამ ფულს დაგიბრუნებთ.

მეორეს მხრივ, ქირაობა არ ქმნის კაპიტალს. ყოველთვიურად, როცა იხდით ქირას, არაფერი გაქვთ საჩვენებელი, გარდა თავზე სახურავისა. თუ აიღებთ 200,000 აშშ დოლარის იპოთეკას 30 წლით 6%-ით და ყიდით ათი წლის შემდეგ, თქვენ დაგროვდით $32,000 მეტი კაპიტალი.

არსებობს საგადასახადო შეღავათები სახლის საკუთრებაში

სახლის ფლობის მთავარი სარგებელი არის საგადასახადო შეღავათები. ორი ყველაზე მნიშვნელოვანი არის იპოთეკური პროცენტის გამოქვითვა და კაპიტალის მოგების გათავისუფლება. იპოთეკის პროცენტის გამოქვითვით, შეგიძლიათ ჩამოწეროთ თქვენს მიერ გადახდილი პროცენტი, რადგან ეს ეხება თქვენს საგადასახადო ფრჩხილს.

მაგალითად, თუ თქვენ ხართ 25% საგადასახადო ფრჩხილში, თქვენ ხვდებით გადასახადის დაზოგვას თქვენ მიერ გადახდილი პროცენტის 25%. ასე რომ, თუ თქვენ გადაიხდით $10,000 იპოთეკის პროცენტს წელიწადში, შეგიძლიათ ჩამოწეროთ $2,500 თქვენს გადასახადებზე, თუ დეტალურად დაასახელებთ.

კაპიტალის მოგების გათავისუფლებით, ცალკეულ შემსრულებლებს შეუძლიათ გამოირიცხონ $250,000-მდე მოგება პირველადი საცხოვრებლის გაყიდვიდან მათი დასაბეგრი შემოსავლიდან. თუ თქვენ შეასრულებთ ერთობლივ განცხადებას თქვენს მეუღლესთან ერთად, შეგიძლიათ გამორიცხოთ $500,000-მდე. ეს არის უზარმაზარი საგადასახადო შეღავათი და ეს არის ერთ-ერთი გზა იმისა, რომ ადამიანები ქმნიან სიმდიდრეს უძრავი ქონებით.

თუ ქირაობთ, თქვენ არ გაქვთ საგადასახადო გამოქვითვა. საგადასახადო შეღავათები საერთოდ არ არის.

გრძელვადიანი დაფასება

თქვენს სახლში კაპიტალის აშენების გარდა, თქვენ ასევე იძენთ ფასს. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, უძრავი ქონების ღირებულების საშუალო წლიური ზრდა არის დაახლოებით 4%. 72-ის წესის გამოყენებით, შეგიძლიათ ველოდოთ, რომ თქვენი სახლის ღირებულება გაორმაგდება 18 წელიწადში. თუ თქვენ გადაიხადეთ $50,000 და აიღეთ $200,000 სესხი 30 წლის განმავლობაში 6%, 18 წლის შემდეგ, თქვენ დააგროვეთ $77,123 კაპიტალი. თქვენი 250,000 აშშ დოლარიანი სახლის საერთო ღირებულება შეძენისას გაიზარდა 500,000 დოლარამდე. თქვენ ახლა გაქვთ საინვესტიციო ბალანსი $377,123 ($50,000 წინასწარი გადახდა + $77,123 ღირებულების ძირითადი გადასახადები + $250,000 მადლიერება), თუ გაყიდით.

ისტორიულად, საცხოვრებლის ფასები ზრდის ტენდენციას; იყო მხოლოდ რამდენიმე გამონაკლისი, ძირითადად 2008 და 2019 წლებში. ამიტომ, დიდი შანსია, რომ გააცნობიეროთ გაზრდილი ღირებულება თქვენს სახლში.

ერთადერთი მადლიერება, რომელსაც თქვენ განიცდით როგორც დამქირავებელს, არის თქვენი ყოველთვიური ქირის წლიური ზრდა. არ არსებობს გრძელვადიანი მადლიერება, რომ ისიამოვნოთ, რადგან თქვენ არ აშენებთ რაიმე კაპიტალს.

რატომ არ არის ეს დრო წინა დროს

სამომხმარებლო საკითხების მიხედვით, ადამიანების 63% იმედოვნებს საბინაო ავარიას, რათა მათ შეძლონ სახლის ყიდვა. სამწუხაროდ, არანაირი ნიშანი არ მიუთითებს ამის შესახებ. ექსპერტების უმეტესობა თანხმდება, რომ 2008 წლის მსგავსი ავარია მაგიდაზე არ არის.

ამის რამდენიმე მიზეზი არსებობს. ჯერ ერთი, მომხმარებელს დღეს უფრო ძლიერი ბალანსი აქვს, ვიდრე 2008 წელს. ასევე, 2008 წელს დადებული იპოთეკური სესხებიდან ბევრი იყო დაბალი ხარისხის და არც ისე ბევრი შემოწმებისა და ბალანსის ადგილი იყო, რათა არაკვალიფიციურ მსესხებლებს არ აეღოთ სუბპრაიმ იპოთეკა. დღეს ინდუსტრია ძალიან განსხვავებულია და უფრო მეტი შეზღუდვაა იმაზე, თუ ვინ არის იპოთეკური სესხის კვალიფიკაცია.

დაბოლოს, კრახი მხოლოდ მაშინ ხდება, როცა გამყიდველები უფრო მეტია, ვიდრე მყიდველები. როდესაც მყიდველები ცოტაა, გამყიდველებმა უნდა შეამცირონ ფასი, რათა ვინმემ შესაძენად შესძლოს. მაგრამ თუ ადამიანების 63% გვერდით ელოდება, სრულმასშტაბიანი ავარია ნაკლებად სავარაუდოა. ხალხის დიდი ჯგუფი მზად არის შესაძენად, ამიტომ მოთხოვნადი ფასების ნებისმიერი ვარდნა გამოიწვევს მყიდველების წყალდიდობას, რაც რეალურად დაასტაბილურებს ფასებს.

ყოველთვის საშინელი იყო სახლის ყიდვა?

სახლის ყიდვა ყოველთვის საშინელი წინადადება იყო. ეს არის მთავარი ფინანსური ინვესტიცია, რადგან თქვენ დარეგისტრირდებით ყოველთვიურ გადასახადზე მომდევნო 30 წლის განმავლობაში. სწორედ ამიტომ ხედავთ, რომ სახლების ფასები ეცემა ეკონომიკური ვარდნის დროს. თუ ადამიანი გაურკვეველია, რომ ხვალ სამუშაო ექნება, სავარაუდოდ, სახლის ყიდვის ვალდებულებას არ მიიღებს.

თუ საათს გადააბრუნებთ 1950-იან წლებში და ხედავთ, რომ საცხოვრებლის ფასები გაცილებით დაბალი იყო, უნდა გახსოვდეთ, რომ მაშინ, უმეტეს შემთხვევაში შემოსავალს მხოლოდ ერთი მეუღლე იღებდა. ასევე, რთული იყო სახლის ყიდვა სესხის მაღალი სტანდარტების გამო. მხოლოდ ფედერალური საბინაო ორგანოს (FHA) და ვეტერანთა ადმინისტრაციის (VA) საშინაო სესხის პროგრამების დაარსებამდე გაადვილდა სახლის შეძენა.

მიუხედავად ამისა, ეს იყო უზარმაზარი ვალდებულება სახლის შეძენა. ეს კიდევ უფრო მართალი იყო 1970-იან წლებში, როდესაც სტაგფლაციამ დაისადგურა და საპროცენტო განაკვეთები თითქმის 20%-მდე გაიზარდა.

სწრაფად 2008 წლამდე და მთავრობას მოუწია ხელახლა ჩარევა, რათა ხალხი შეეძინა სახლები პირველად სახლის მყიდველის კრედიტით $8,000.

არ აქვს მნიშვნელობა რომელ პერიოდს უყურებთ, ყოველთვის არსებობს მიზეზები, რის გამოც ადამიანები ნერვიულობენ სახლის ყიდვის შესახებ (გარდა ბუნებრივი შიშისა, რომ ყოველთვიური გადასახადი აიღოთ 30 წლამდე).

რა მოხდება, თუ უკვე გაქვთ სახლი?

ვინაიდან უძრავი ქონება შესანიშნავი გრძელვადიანი ინვესტიციაა, მეტი რა შეგიძლიათ გააკეთოთ, თუ უკვე გაქვთ სახლი? დასაწყისისთვის, შეგიძლიათ განიხილოთ საინვესტიციო ქონების შეძენა. თქვენ არა მხოლოდ სარგებლობთ გრძელვადიანი მადლიერებით, არამედ ქონების გაქირავებით, თქვენი მოიჯარე იხდის თქვენს ყოველთვიურ იპოთეკას, რაც ზრდის თქვენს დაბრუნებას.

გასაგებია, რომ ყველას არ აინტერესებს გაქირავებული ქონების ფიზიკურად ფლობა - ან მასთან დაკავშირებული სამუშაო. ალტერნატივა არის ინვესტიცია უძრავ ქონებაში აქციების შეძენის გზით კომპანიებში, რომლებიც კორელაციაშია საბინაო ბაზართან. Q.ai გთავაზობთ საინვესტიციო კომპლექტები ჩაშენებული REIT-ებით და სხვა უძრავი ქონების პოზიციებით.

ზოგიერთმა შეიძლება განიხილოს დამატებითი გადახდა მათი იპოთეკის ძირითად თანხაზე. თუმცა, თუ თქვენი საპროცენტო განაკვეთი 4%-ზე ნაკლებია, იპოთეკის დაფარვის ნაცვლად ფულის ინვესტიცია უფრო გონივრული იქნება. ეს იმიტომ ხდება, რომ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ უფრო მაღალი ანაზღაურება თქვენს ფულზე.

საფონდო ბირჟის საშუალო წლიური შემოსავალი შეადგენს 8%-ს. თუ წელიწადში 6,000 დოლარის ინვესტიციას ჩადებთ 10 წლის განმავლობაში, თქვენ მიიღებთ $93,872-ს. თუ თქვენ გადაიხდით დამატებით $6,000 ყოველწლიურად თქვენს 4% იპოთეკაზე, 10 წელიწადში თქვენ დაზოგავდით $69,655 პროცენტს. იმის გამო, რომ თქვენი აქციები გამოიმუშავებს $24,217 მეტს, ვიდრე თქვენი პროცენტის დანაზოგი, თქვენ სჯობს თქვენი ფულის ინვესტირებას ბაზარზე.

ვინ არ უნდა იყიდოს სახლი?

არის რამდენიმე შემთხვევა, როცა დაქირავებას უფრო აზრი აქვს ვიდრე ყიდვას. ეს ყველაფერი დროებს უბრუნდება. თუ ახლახან იწყებთ კარიერას და არ ხართ დარწმუნებული, სად გსურთ იცხოვროთ, აზრი არ აქვს სახლის დადებას.

გარდა ამისა, თუ ახლახან იმუშავეთ ახალ ქალაქში, ფინანსურად უფრო გონივრული იქნება დაქირავება მოკლე ვადით, რადგან დროთა განმავლობაში გაარკვიეთ სად გსურთ ცხოვრება. ბოლოს და ბოლოს, თუ არ ხედავთ საკუთარ თავს, რომ ფლობთ სახლს გაყიდვამდე მინიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში, უმჯობესია, იქირაოთ და არ იყიდოთ. ეს გამოწვეულია საცხოვრებლის ფასების მოკლევადიან პერიოდში გაუფასურების რისკით და ყველა დახურვის ხარჯებით, რომელსაც იხდით სახლის შეძენისას. თქვენი კაპიტალი, მადლიერება და საგადასახადო შეღავათები დრო სჭირდება, რათა გადალახოთ დახურვის ხარჯების საწყისი ხიდი, რათა გააცნობიეროთ შეძენის უპირატესობები.

დასკვნა

საერთო ჯამში, საცხოვრებელი კვლავ კარგი ინვესტიციაა - თუნდაც საბინაო გაყიდვების შენელება. მიუხედავად იმისა, რომ მოკლევადიან პერსპექტივაში არსებობს ფასების დაქვეითების ან დაცემის რისკი, ნუ ელოდებით სერიოზულ კლებას, როგორც 2008 წელს. ბაზარი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, სჯობს ინვესტირებას უძრავი ქონების ბაზარზე - თუნდაც ვარდნის დროს - ვიდრე შეეცადოთ აირჩიოთ და აირჩიოთ საუკეთესო დრო ყიდვის ან გაყიდვისთვის.

არავინ იცის, როდის დადგება ფსკერი ან როდის დაიწყებს ფასების ზრდას ხელახლა. თუ არ გსურთ აქციის გამოტოვება, სჯობს შეხვიდეთ, ვიდრე დაელოდოთ.