უნდა იქირავოთ ან გაყიდოთ თქვენი სახლი, თუ საზღვარგარეთ გაემგზავრებით?

მე და ჩემი მეუღლე, რებეკა, 2018 წელს ვირჯინიიდან მექსიკაში გადასვლის გადაწყვეტილება მივიღეთ.

როგორც შიდა შემოსავლების სამსახურის (IRS) ყოფილი საგადასახადო ადვოკატი, მე ვიცოდი ბევრი შესაბამისი კანონი, მაგრამ მაინც ვისწავლე მნიშვნელოვანი და გასაკვირი გაკვეთილები ამ პროცესის განმავლობაში. აქ, მსურს გაგიზიაროთ ისტორია იმის შესახებ, თუ როგორ გადავწყვიტეთ ქირავნობის ან გაყიდვის დილემა, რათა დაგეხმაროთ თქვენი გადაწყვეტილების ინფორმირებაში, თუ ფიქრობთ საზღვარგარეთ გადაადგილებაზე.

ინვესტიცია ჩვენს ფინანსურ მომავალში

უძრავი ქონება კარგად დაბალანსებული საინვესტიციო პორტფელის მნიშვნელოვანი ელემენტია. მაგრამ 20 წლის წინ, როდესაც მე და რებეკა ჩვენი პირველი სახლის შეძენას ვცდილობდით, ჩვენ უფრო მეტად ვზრუნავდით იმაზე, შეგვეძლო თუ არა სახლი შეგვეძინა, ვიდრე როგორ გამოიყურებოდა ის ჩვენი აქციების გვერდით.

იმ დროისთვის, საცხოვრებლები ვირჯინიის მოდურ უბნებში, მდინარე პოტომაკის გაღმა, ვაშინგტონში, ჩვენი სამუშაო ადგილებიდან იმდენად მოთხოვნადი იყო, რომ სავარაუდო მყიდველები ჩვეულებრივ იძულებულნი ხდებოდნენ ფასის მოთხოვნაზე მეტის შეთავაზებას და სახლისა და უსაფრთხოების შემოწმებაზე უარის თქმას. ამან გვანერვიულა. უფრო მეტიც, ფულის ოდენობა, რომელსაც ბანკმა სურდა ჩვენთვის გასესხება (იმ შეშლილ დღეებში, გლობალური ფინანსური კრიზისის წინ) იმაზე მეტი იყო, ვიდრე რომელიმე ჩვენგანს ოდესმე შეეძლო წარმოედგინა დაბრუნება.

იმის გამო, რომ არ გვქონდა საშინაო სიღარიბე - ანუ, არ გვინდოდა ჩვენი შემოსავლის უმეტესი ნაწილი დაგვეხარჯა იპოთეკაზე - მე და რებეკა გულმოდგინებით წავედით და გადავწყვიტეთ იაფი ვარიანტი.

ჩვენ შევიძინეთ 1940 წელს აშენებული თაუნჰაუსი ანდაზის „ტრასების არასწორ მხარეს“ იმ ღირებულების ნახევარზე, რაც დავხარჯავდით ოდნავ უფრო დიდ ერთოჯახიან სახლზე უფრო პოპულარულ უბანში. მაგრამ ახალ სახლში თავს დაცულად ვგრძნობდით და ვგეგმავდით გამოგვეყენებინა ფული, რომელსაც არ ვიხდიდით ბანკში იმ მოგზაურობისთვის, რომელიც ორივეს გვიყვარდა.

აღმოჩნდა, რომ ბედი ჩვენთან იყო. როგორც ჩვენმა რეალტორმა იწინასწარმეტყველა, ჩვენ ვიყავით ჩვენი ახალი უბნის ავანგარდში. ჩვენს ორივე მხარეს აშენდა თანამედროვე საბინაო ნაგებობები, უფრო მეტი მაღაზია და რესტორანი გადავიდა და ჩვენი ტერიტორია ცნობილი გახდა, როგორც უცნაური, კოლონიური უბანი. შემდეგ მთელ ქალაქში საცხოვრებლის ფასებმა დაიწყო ზრდა.

როდესაც 2000 წელს ჩვენი სახლი შევიძინეთ, ქალაქმა ჩვენი მიწა და სახლი 127,900 დოლარად შეაფასა. ათი წლის შემდეგ შეფასება იყო $378,420. და იმ დროისთვის, როდესაც მე და რებეკამ გადავწყვიტეთ ჩვენი ოჯახის მექსიკაში გადასვლა 2018 წლის იანვარში, ეს იყო $516,168.

არჩევა ორ მიმზიდველ ვარიანტს შორის

მე და რებეკას რთული არჩევანი გვქონდა სახლთან დაკავშირებით მას შემდეგ, რაც გადავწყვიტეთ საზღვარგარეთ გადასვლა. უნდა ვიქირაოთ იგი და გამოვიყენოთ ყოველთვიური გაქირავების შემოსავალი მექსიკაში ჩვენი ხარჯების დასახმარებლად, თუ უნდა გამოვიყენოთ და ვისარგებლოთ ფედერალური კანონით, რომელიც ხსნის გადასახადს იმ მნიშვნელოვან მოგებაზე, რასაც გაყიდვით მივიღებდით?

გაქირავებას უპირატესობები ჰქონდა. ყოველთვიური ქირა უზრუნველყოფდა შემოსავლის მუდმივ ნაკადს, რათა ნაწილობრივ ჩაანაცვლოს ხელფასები, რომლებიც ჩვენ დავტოვეთ და ამით შეამციროს თანხა, რომელიც დაგვჭირდება დანაზოგიდან ჩვენი ყოველდღიური ცხოვრების ხარჯების დასაკმაყოფილებლად. შემოსავალი დაფარავს ჩვენს ქირას მექსიკაში, ჩვენი შვილების სკოლაში სწავლას და, როგორც ხუმრობა მომეწონა, რამდენიმე დოლარს დავტოვებთ ტაკოსთვის. როგორც ფისკალურ კონსერვატორებს (ყოველ შემთხვევაში, როდესაც საქმე ეხება საკუთარი ფულის დახარჯვას), მე და რებეკას მოგვეწონა, რომ გაქირავების შემოსავალი ფინანსურ ბალიშს შეადგენდა, სანამ არ შეგვეძლო განვავითაროთ რამდენიმე ბიზნეს იდეა, რომლის განხორციელებაც გვინდოდა.

კიდევ ერთი პუნქტი, რომელიც გასათვალისწინებელია საზღვარგარეთ გადასვლისას, არის ის, რომ გაქირავების შემოსავალი დაგეხმარებათ მიიღოთ ბინადრობის ვიზა თქვენს ახალ ქვეყანაში. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ იყო დაკავშირებული ჩვენს სიტუაციასთან, ზოგიერთი ერი, მაგალითად, ურუგვაი, მუდმივი საცხოვრებლის მოსაპოვებლად საჭიროებს შემოსავლის დასამტკიცებელ ნაკადს. გაქირავების შემოსავალი დაგეხმარებათ ამ მოთხოვნის დაკმაყოფილებაში.

გაქირავებას ასევე აქვს უარყოფითი მხარეები, თუმცა, როგორც ვისწავლეთ ჩვენი ვარიანტების შესწავლისას. პირველ რიგში, მენეჯმენტის კომპანიის ღირებულება ქონების რეკლამირებასა და ზედამხედველობისთვის, ჩვენს მოგებას მოჰყვება. ეს კომპანიები ხშირად იხდიან საფასურს, ტოლია ერთი თვის ქირა, რათა იპოვონ დამქირავებელი, შემდეგ კი ყოველთვიური ქირის 8%-დან 10%-მდე ქონების შესანარჩუნებლად და დამქირავებლის მიერ წამოჭრილ საკითხებზე რეაგირებისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ონლაინ საიტები, როგორიცაა Craigslist, არსებობს როგორც უფასო პლატფორმები, რათა დაეხმაროს მემამულეებისა და მოიჯარეების დაკავშირებას, ამ ხელსაწყოებს არ შეუძლიათ ქონების მართვა.

მეორე, ჩვენ მოგვიწევს აცნობოთ ქირის შემოსავალი, როგორც დასაბეგრი, რაც კიდევ უფრო შევამცირებთ ჩვენს ჯიბეში შესულს.

მე და რებეკამ ასევე აღმოვაჩინეთ, რომ გაყიდვა იყო საინტერესო ვარიანტი. რამდენიმე ადგილობრივ რეალტორთან გამართული საუბრების საფუძველზე, ისევე როგორც ჩვენი დამოუკიდებელი კვლევის გამოყენებით ონლაინ ინსტრუმენტის Zillow-ის გამოყენებით, რომელიც იყენებს შესადარებელ თვისებებს სახლის საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად, ჩვენ ვვარაუდობდით, რომ შეგვეძლო სახლის გაყიდვა დაახლოებით $600,000-ად.

ამ შემთხვევაში, ჩვენ მივიღებთ $400,000 მოგებას ჩვენი საწყისი შესყიდვის ფასისა და ჩვენ მიერ განხორციელებული კაპიტალის გაუმჯობესების ღირებულების გამოკლების შემდეგ, რომელიც შეადგენდა $200,000. ჩვენ შეგვეძლო 400,000 დოლარის მოგების ინვესტიცია და შემოსავალი გამოვიყენოთ მექსიკაში ხარჯების დასაფარად.

გარდა ამისა, შიდა შემოსავლების კოდექსის 121-ე მუხლის მიხედვით (საბინაო გამორიცხვა), ამ $400,000 მოგებიდან არცერთი არ დაიბეგრება. საბინაო გამორიცხვა დაქორწინებულ წყვილს საშუალებას აძლევს, ამოიღონ 500,000 დოლარამდე შემოსავალი სახლის გაყიდვით. ერთ ადამიანს შეუძლია გამორიცხოს $250,000-მდე.

ამ გამორიცხვის კვალიფიკაციისთვის (და ეს გადამწყვეტია იმის გასაგებად, განიხილავთ თუ არა თქვენი სახლის გაყიდვას), დაქორწინებულმა წყვილებმა და მარტოხელა პირებმა უნდა შეასრულონ საკუთრების ტესტი და გამოყენების ტესტი.

თქვენ უფლება გაქვთ გამორიცხვა, თუ თქვენ ფლობდით და იყენებდით ქონებას თქვენს მთავარ სახლად გაყიდვამდე ხუთი წლის განმავლობაში მინიმუმ ორი წლის განმავლობაში. თქვენ შეგიძლიათ დააკმაყოფილოთ საკუთრების და გამოყენების ტესტები სხვადასხვა ორწლიანი პერიოდის განმავლობაში, მაგრამ თქვენ უნდა შეასრულოთ ორივე ტესტი გაყიდვის თარიღით დასრულებული ხუთწლიანი პერიოდის განმავლობაში.

თუ ჩვენ გავყიდდით ჩვენს სახლს, ჩვენ შევასრულებთ როგორც საკუთრების, ასევე გამოყენების ტესტებს და შევძლებდით გამოვრიცხოთ მთელი ჩვენი მოგება, რის შედეგადაც მივიღებთ ნულოვანი გადასახადს.

საბინაო გამორიცხვის სარგებლობის გარეშე, კაპიტალის მოგების 10%-იანი გადასახადის განაკვეთი ნიშნავდა, რომ ჩვენ გადავიხდიდით 40,000 აშშ დოლარის გადასახადს 400,000 აშშ დოლარის მოგებაზე. ორმოცი ათასი დოლარი იმაზე მეტია, ვიდრე ველოდით, რომ ჩვენს ოთხსულიან ოჯახს მექსიკაში ერთი წლის განმავლობაში ცხოვრება დაუჯდებოდა. ეს არის დიდი ფული გადასახადებში.

ჩვენ ვიქირავეთ მიზეზები

რამდენიმე ფაქტორმა ხელი შეუწყო ჩვენი სახლის დაქირავების გადაწყვეტილებას. ჯერ სასწრაფოდ ვიპოვნეთ სანდო დამქირავებელი, რომელსაც ვენდობოდით სახლისა და ეზოს მოვლაზე. ჩვენ მივაწოდეთ მას საკონტაქტო ინფორმაცია ადგილობრივი სარემონტო ადამიანებისთვის, რომლებსაც ადრე ვიყენებდით, რაც გამორიცხავს მენეჯმენტის საჭიროებას.

ჩვენ მიერ შეგროვებული ქირა იბეგრება, როგორც ჩვეულებრივი შემოსავალი (მე და რებეკა ვიხდით 12%-იან საგადასახადო ფრჩხილში, მაგრამ განაკვეთები მერყეობს 10%-დან 37%-მდე შემოსავლისა და განაცხადის სტატუსის მიხედვით). მიუხედავად ამისა, მესამე მხარის მმართველი კომპანიის ხარჯების არ გაწევა ნიშნავდა მეტ ფულს ჩვენს ჯიბეში.

მეორეც, ვაშინგტონის მეტროპოლიტენის ბუნების გათვალისწინებით - უაღრესად გარდამავალი საცხოვრებლით, როგორიც ჩვენთან არის მაღალი მოთხოვნა - ჩვენ ველოდით, რომ სახლის ღირებულება კვლავ გაიზრდებოდა. გარდა ამისა, იმის გამო, რომ საბინაო გამორიცხვის გამოყენების ტესტი უზრუნველყოფს ხუთწლიანი ფანჯრის ორს, ჩვენ არ მოგვიწია სასწრაფოდ გაყიდვა საგადასახადო შეღავათის მისაღებად.

ტესტის უმარტივეს გამოყენებაში, ჩვენ გვქონდა გასვლიდან სამ წლამდე გასაყიდად. თუ ჩვენი გაყიდვის თარიღი 2021 წლის იანვარში იქნებოდა, ხუთწლიანი გამოხმაურების პერიოდი გაგრძელდებოდა 2016 წლის იანვრიდან 2021 წლის იანვრამდე და ჩვენ ვიცხოვრებდით სახლში, როგორც ჩვენს ძირითად საცხოვრებელ სახლად 2016 წლის იანვრიდან 2018 წლის იანვრამდე და შეგვეძლო გამოვრიცხოთ მოგება.

საბოლოო მიზეზი, რის გამოც გადავწყვიტეთ თავდაპირველად დაქირავება, ვიდრე გაყიდვა, იყო ის, რომ გვინდოდა ადგილი, სადაც დავბრუნდით იმ შემთხვევაში, თუ მექსიკაში საქმეები არ გამოდგება.

გადაწყვეტილების დრო, ისევ

2020 წლის ივნისში ჩვენმა მოიჯარემ შეგვატყობინა, რომ ის აგვისტოში გადავიდოდა. ამ დროისთვის, მექსიკაში ექსპერიმენტში ორწელიწად-ნახევარი ვიყავით და ერთგულები ვიყავით იქ ჩვენი ცხოვრებისთვის, აშშ-ში დაბრუნებას არ ვგეგმავდით, ჩვენ მზად ვიყავით ხელახლა შეგვესწავლა ჩვენი ვარიანტები სახლთან დაკავშირებით.

ჩემი პირველი რეაქცია იყო გაყიდვა. ჩვენ ჯერ კიდევ ხუთწლიანი ფანჯრის ფარგლებში ვიყავით, რომ შევასრულოთ გამოყენების ტესტი და გამოვრიცხოთ ჩვენი მოგება დაბეგვრისგან. რეალტორებმა, რომლებთანაც ვესაუბრეთ (და ონლაინ პლატფორმა Zillow) იწინასწარმეტყველეს, რომ ახლა შეგვეძლო სახლის გაყიდვა 100,000 დოლარად, ვიდრე ორი წელზე მეტი იყო, რაც ნიშნავს, რომ დავზოგავდით დაახლოებით 50,000 აშშ დოლარის გადასახადებს და გვექნება მთლიანი $500,000 მოგება ინვესტირებისთვის.

რებეკას სურდა გაქირავება გაეგრძელებინა. კომბუჩას ბიზნესი, რომელიც ჩვენ დავიწყეთ და ესპანური ენის კურსები, რომელსაც ის ატარებდა მექსიკაში, პერიოდულად მომგებიანი იყო, მაგრამ მას მოსწონდა სტაბილური შემოსავლის ქირავნობა.

კიდევ ერთი მიზეზი, რის გამოც რებეკას სურდა სახლზე დაკიდება, იყო დამატებითი მადლიერების გაცნობიერება, რომელიც რამდენიმე ადგილობრივმა რეალტორმა იწინასწარმეტყველა მას შემდეგ, რაც ამაზონმა გამოაცხადა, რომ ააშენებდა თავის მეორე შტაბ-ბინას ამ მხარეში.

სანამ ჯერ კიდევ ვკამათობდით, რა გვექნა, ბედი ჩაერია. მე განვიხილავდი ჩვენს დილემას მეგობართან, რომელსაც აქვს საინვესტიციო ექსპერტიზა და მან შემოგვთავაზა ის, რაც მე და რებეკას ბოლომდე არ გვესმოდა. მან განმარტა, რომ ანაზღაურების მაჩვენებელი, რომელიც ჩვენ ვიქირავებდით, იმაზე მეტი იყო, ვიდრე მივიღებდით, თუკი სახლს გავყიდდით და მოგებას ჩავდებდით.

იმ დროს, ჩვენ ვასუფთავებდით დაახლოებით $25,000 წელიწადში ქირავნობის შემოსავალს ქონების გადასახადის, სახლის მესაკუთრეთა დაზღვევის და ტექნიკური ხარჯების გადახდის შემდეგ. (გადასვლამდე გადავიხადეთ დარჩენილი იპოთეკა.)

თუ სახლი გავყიდეთ და 500,000 აშშ დოლარის მოგება ინვესტირებას ვაპირებთ, უნდა ვიპოვოთ ინვესტიცია, რომელიც 5%-იან ანაზღაურებას მოიტანს, რათა გვესმოდეს იმდენი, რამდენსაც ვიღებდით ქირის შემოსავალში. მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ შეგვიძლია ვიპოვოთ ანაზღაურება კორპორატიულ ობლიგაციებში ან საჯაროდ ვაჭრობის აქციებში, ეს აქტივების ტიპები, როგორც წესი, უფრო სარისკო ინვესტიციებია, ვიდრე უძრავი ქონება.

დაახლოებით იმავე დროს, როდესაც მე მქონდა ეს საუბარი ჩემს მეგობართან, რებეკასთან და მე ზეპირად აღმოვაჩინეთ ოჯახი კარგი კარიერით და რომელიც გადაიხდის ოდნავ უფრო მაღალ თვიურ ქირას, ვიდრე ადრე ვიღებდით. ამან გააადვილა ისევ დაქირავების გადაწყვეტილება.

გარდა ამისა, ვიცოდი, რომ საბინაო გამორიცხვა არ იყო მთლად გამორიცხული. კანონის თანახმად, ჩვენ შეგვიძლია გადავაყენოთ გამოყენების ტესტისთვის კრიტიკული ხუთწლიანი პერიოდი, თუ გადავწყვიტეთ სახლში დაბრუნება, როგორც ჩვენი ძირითადი საცხოვრებელი და იქ დავრჩენილიყავით ორი წელი — ან მეტი, თუ ეს შეგვეფერება. მიუხედავად იმისა, რომ ახლა ჩვენ არ გვგონია უკან დაბრუნება, ეს არ არის შესაძლებლობის სფეროდან. Და რატომაც არა? სახლი ჩვენთვის კარგი იყო.

საბოლოო ჯამში, გადაწყვეტილება იმის შესახებ, გაყიდოთ თუ იქირაოთ თქვენი სახლი, არის პირადი გადაწყვეტილება. არ არსებობს ერთიანი გამოსავალი. თუმცა, როგორც ჩვენი ამბავი გვიჩვენებს, გადამწყვეტი ფინანსური მოსაზრება, რომელიც ყველა სახლის მფლობელმა უნდა გაითვალისწინოს, არის საცხოვრებლის გამორიცხვა. თუ საბოლოოდ ყიდით თქვენს სახლს ხუთწლიანი ფანჯრის მიღმა, შეიძლება მოგიწიოთ გაყიდვის ფასის დიდი ნაწილის გადაცემა ბიძია სემისთვის.

ასე რომ, თუ საზღვარგარეთ გადასვლის შემდეგ გადაწყვეტთ თქვენს სახლში დარჩენას რამდენიმე წლის განმავლობაში, გაითვალისწინეთ, როგორ შეიძლება ეს გადასახადი იმოქმედოს თქვენს ფინანსებზე.

ეს ამბავი თავდაპირველად გადიოდა International Living-ში.