Starwood REIT, ისევე როგორც BREIT, ზღუდავს ინვესტორების გამოსყიდვას უძრავი ქონების ფონდიდან

SREIT-ის სახელით ცნობილი, 14.6 მილიარდი დოლარის ღირებულების REIT-ს თავმჯდომარეობს ბარი სტერლიხტი, Starwood Capital-ის დამფუძნებელი და აღმასრულებელი დირექტორი, კერძო საინვესტიციო ფირმა, რომელიც ორიენტირებულია უძრავ ქონებაზე 125 მილიარდ დოლარზე მეტი აქტივების მართვაში. Starwood Capital მართავს REIT-ს. Sternlicht ასევე არის Starwood Property Trust-ის (STWD) აღმასრულებელი დირექტორი, საჯარო ვაჭრობით უძრავი ქონების დაკრედიტების კომპანია.

SREIT არის სიდიდით მეორე არავაჭრული REIT Blackstone Real Estate Income Trust-ის შემდეგ, რომელსაც აქვს დაახლოებით 69 მილიარდი დოლარის წმინდა აქტივები. Blackstone (ticker: BX) მანქანა, ცნობილი როგორც BREIT, გადავიდა გამოსყიდვების შეზღუდვის მიზნით ნოემბერში მას შემდეგ, რაც ინვესტორების გაყვანის გაზრდილმა მოთხოვნამ გადააჭარბა 5%-იან კვარტალურ ლიმიტს.

BREIT-ის მსგავსად, SREIT იძლევა ყოველთვიურ გამოსყიდვას აქტივების წმინდა ღირებულების 2%-ის ან NAV-ის და NAV-ის 5%-ის კვარტალურად.

ამაღლებული გამოსყიდვის მოთხოვნა გვიჩვენებს, რომ ბევრი საცალო ინვესტორი გადადის გასასვლელზე არასავაჭრო REIT-ებზე, რომლებითაც არ ივაჭრება ბირჟაზე, მას შემდეგ რაც მათმა ეფექტურობამ მნიშვნელოვნად გადააჭარბა წელს საჯარო ვაჭრობის მქონე თანატოლებს. არასაჯარო და საჯარო REIT-ებს შორის მუშაობის უზარმაზარმა განსხვავებამ შექმნა სტიმული ინვესტორებისთვის არავაჭრობის REIT-ებში განაღდება.

NYSE-ის მსგავს ბირჟებზე ვაჭრობის ნაცვლად, ეს REITs ჰგავს ურთიერთდახმარების ფონდებს, რადგან ინვესტორებს შეუძლიათ ყოველთვიურად იყიდონ ან გაყიდონ აქციები მათი NAV-ის მიხედვით, რომელიც ექვემდებარება გამოსყიდვის ლიმიტს.

ფინანსური მრჩევლებისადმი მიწერილ წერილში, რომელიც გადაეგზავნა Barron's-ს, SREIT-მა განაცხადა, რომ ნოემბერში მიიღო NAV-ის 3.2%-ის ტოლფასი გამოსყიდვის მოთხოვნა. თვიური 2%-იანი ლიმიტის საფუძველზე, მან შეასრულა ინვესტორების გამოსყიდვის მოთხოვნების 63% (0.63-ჯერ 3.2 უდრის 2-ს). ნებისმიერი მოთხოვნა, რომელიც არ იყო შევსებული, ხელახლა უნდა განხორციელდეს დეკემბერში, ნათქვამია წერილში.

არავაჭრობის მქონე REITS-ებს აქვთ თვიური და კვარტალური გამოსყიდვის ლიმიტები, რათა დაიცვან ისინი უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი ოდენობის ლიკვიდაციისგან ან მატერიალურად გაზარდოს ბერკეტები ინვესტორების გამოსყიდვის მაღალი მოთხოვნების საპასუხოდ.  

„ეს ლიმიტები შექმნილია არსებული ინვესტორების და ავტომობილის გრძელვადიანი ჯანმრთელობის დასაცავად და, საბოლოო ჯამში, აქციონერთა ღირებულების მაქსიმალურად გაზრდის მიზნით“, - წერს SREIT წერილში.

SREIT-ს აქვს BREIT-ის მსგავსი აქტივების მიქსი და საფასურის სტრუქტურა და ჰქონდა შესადარებელი შესრულება. SREIT-ს, ისევე როგორც BREIT-ს, აქვს თავისი აქტივების უმეტესი ნაწილი მრავალსაოჯახო ბინების კომპლექსებში, რასაც მოჰყვება საწყობები. ეს იყო ბოლო წლების განმავლობაში REIT ინდუსტრიის ორი ყველაზე ძლიერი სექტორი.

SREIT-ის წლიური შემოსავალი ოქტომბრამდე იყო 10.2% მისი აქციების ერთ-ერთ კლასზე, რაც შედარებულია BREIT-ის დაახლოებით 9%-თან.

წამყვანი საჯარო ბინების REIT-ები მოსწონს

კაპიტალი საცხოვრებელი

(EQR) და

Mid-America ბინა საზოგადოებები

(

მაა

) გამორთულია 30 წელს დაახლოებით 2022%-ით. SREIT-ის საბაზისო წლიური საკომისიო არის წმინდა აქტივების 1.25%, ხოლო შესრულების საკომისიო 12.5%, ექვემდებარება 5% დაბრკოლების განაკვეთს. ბოლო სამი წლის განმავლობაში იგი ყოველწლიურად დაახლოებით 15% დაბრუნდა.

SREIT და BREIT აქტივების ბაზებში დომინირებს კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციები, რომლებიც ნაკლებად ლიკვიდურია, ვიდრე საჯარო ვაჭრობის ფასიანი ქაღალდები. თავის 10-Q-ში SREIT-მა განაცხადა, რომ მას სექტემბრის ბოლოს ჰქონდა $2.5 მილიარდი დაუყოვნებელი ლიკვიდობა, რომელიც შედგებოდა $1.7 მილიარდი სესხის აღების ძალასა და $800 მილიონი ნაღდი ფულისგან.

BREIT-ის მსგავსად, SREIT სწრაფად გაიზარდა გასულ წელს, რადგან მთლიანი აქტივები ოქტომბერში 30 მილიარდ დოლარამდე გაიზარდა 20 წლის ბოლოს დაახლოებით 2021 მილიარდი დოლარიდან. სექტემბრის ბოლოს დაახლოებით 15 მილიარდი დოლარის დავალიანების გამო, SREIT-ს აქვს უფრო მაღალი ბერკეტის კოეფიციენტი, ვიდრე შედარებითი საჯარო REIT-ები, როგორიცაა Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay თემები

(AVB) და

პროლოგი

(PLD), ყველაზე დიდი საწყობი REIT. მაგალითად, AvalonBay-ს აქვს მსგავსი საწარმოს ღირებულება - საბაზრო ღირებულება პლუს წმინდა დავალიანება - როგორც SREIT, მაგრამ აქვს $8 მილიარდი დავალიანება.

მიუხედავად ამისა, საცალო ინვესტორებს მოეწონათ არავაჭრული REIT-ების ეფექტურობა და დივიდენდების საკმარისი შემოსავალი დაახლოებით 4%. მაგრამ გამოსყიდვაზე შეზღუდვების დაწესებამ ან კარიბჭის დაწესებამ შეიძლება შეაწუხოს ინვესტორები და პოტენციურად გამოიწვიოს უფრო მეტი გატანის მოთხოვნა, ხოლო არავაჭრობის მქონე REIT-ს გაუჭირდება ინვესტორებისთვის ახალი აქციების გაყიდვა.

Keefe, Bruyette & Woods-ის ანალიტიკოსმა რობერტ ლიმ ამ წლის დასაწყისში დაწერა, რომ ალტერნატიულ მენეჯერებს სურთ ინდივიდუალური ინვესტორებისგან „ჩაკეტილი კაპიტალის“ მოზიდვა. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ არის პრობლემა, როდესაც დრო კარგია, მან თქვა, ”არსებობს რისკი, რომ სტრესის დროს, ცალკეულმა ინვესტორებმა შეიძლება გააცნობიერონ, რომ ისინი არც თუ ისე კმაყოფილი არიან თავიანთ კაპიტალზე წვდომის ნაკლებობით.”

მიუხედავად იმისა, რომ ლიკვიდობის ლიმიტები ნათლად არის გამჟღავნებული არასავაჭრო REIT ლიტერატურაში, ისინი ბოლო დრომდე არ იყო პრობლემა. ასე აღწერს SREIT თავის გამოსყიდვის, ან გამოსყიდვის გეგმას:

„მიუხედავად იმისა, რომ თქვენ უნდა განიხილოთ თქვენი ინვესტიცია, როგორც გრძელვადიანი შეზღუდული ლიკვიდობით, ჩვენ მივიღეთ აქციების გამოსყიდვის გეგმა, რომლის მიხედვითაც, ყოველთვიურად, აქციონერებს შეუძლიათ მოითხოვონ, რომ ჩვენ გამოვყიდოთ მათი აქციების მთელი ან რომელიმე ნაწილი. უძრავ ქონებაში ინვესტიციების არალიკვიდური ბუნების გამო, შესაძლოა არ გვქონდეს საკმარისი ლიკვიდური რესურსები გამოსყიდვის მოთხოვნების დასაფინანსებლად. გარდა ამისა, ჩვენ დავაწესეთ შეზღუდვები იმ თანხების ოდენობაზე, რომლებიც შეიძლება გამოვიყენოთ შესყიდვისთვის ნებისმიერი კალენდარული თვისა და კვარტლის განმავლობაში“.

მისწერეთ ენდრიუ ბარის [ელ.ფოსტით დაცულია]