ამჟამინდელი რეალობა - და შესაძლო შედეგები - იმის შესახებ, თუ როგორ შეიძლება განვითარდეს კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი მომდევნო თვეებში
ცოტა ხნის წინ გავიგე ფრაზის წარმოშობა: „ველოდები სხვა ფეხსაცმლის ჩამოგდებას“. მეცხრამეტე საუკუნის ბოლოს, ნიუ-იორკის ბინებში მცხოვრებლებს ესმოდათ მათ ზემოთ მცხოვრები მეზობლების ხმები. ერთი გავრცელებული ხმა იყო ფეხსაცმლის ამოღება; როგორც კი გაიგეთ ფეხსაცმლის ჩახლეჩილი დარტყმა იატაკზე, თქვენ მოელოდით, რომ მალევე გაიგონებდით მეორე ფეხსაცმლის ჩამოვარდნას.
პირველი ფეხსაცმელი აშშ-ს საბინაო და კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე იყო მთელი 2022 წელი: თანმიმდევრული საპროცენტო განაკვეთების ზრდა, გაყიდვების მოცულობის მნიშვნელოვანი შემცირება და უძრავი ქონების ფასების ცივი ვარდნა. ქვეყნის ექვსი საუკეთესო ახალი სახლის მშენებლიდან სამმა ახლახანს გამოაცხადა წმინდა ახალი შეკვეთები 2022 წლის შემოდგომაზე 15%-იანი კლებით (Lennar
კომერციული უძრავი ქონების ფირმებისთვის, განსაკუთრებით საოფისე ბაზარზე, პირობები რჩება მძიმე. ბოლო კვლევების მიხედვით, მდე 71% საოფისე ფართს შეუძლია მხარი დაუჭიროს „ამჟამინდელ გამოყენებას ოთხჯერ“. მსგავსი სტატისტიკა სერიოზულ კითხვის ქვეშ აყენებს ეროვნულ სტატისტიკას საოფისე ვაკანსიების შესახებ.
ვიყოთ გულახდილები; 2022 წელი არ იყო ლამაზი. თუმცა ექსპერტები ჯერ კიდევ არ არიან დარწმუნებულნი, როგორ შეიძლება ჩამოყალიბდეს 2023 წელი. კიდევ რამდენი ფეხსაცმლის ჩამოგდებაა საჭირო, სანამ საცხოვრებელსა და კომერციულ უძრავ ქონებაში ანდაზს „ყველაფერი ნათელი“ ვუწოდოთ? პასუხი არის ორი და შესაძლო მესამე (ყველა იმ ყვავი მოთამაშისთვის):
- აუდიტი
- მუნიციპალური გადასახადები
- (შესაძლებელია) იძულებითი გაყიდვა
პირველი ფეხსაცმლის ჩამოგდება: აუდიტი
უძრავი ქონების კერძო ინვესტიციების ფირმების უმეტესობას აქვს დეკემბრის წლის ბოლომდე და უნდა მიაწოდოს აუდიტირებული ფინანსური ანგარიშგება თავიანთ ბანკებსა და ინვესტორებს მარტის ან აპრილის ბოლოს. იმის გამო, რომ 2021 წლის დეკემბერი ფაქტიურად ყველაზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთი იყო ისტორიაში, მაშინ როცა ქირა ძალიან სწრაფად იზრდებოდა (ანუ ინფლაცია), უძრავი ქონების ღირებულება თითქმის უმძიმესად იყო. 2022 წლის ბოლოს და პირობები ძალიან განსხვავებული იყო, თუმცა უძრავი ქონების ბევრ ინვესტორს არ შეუფასებია მათი უძრავი ქონების ღირებულება მკვეთრად მაღალი საპროცენტო განაკვეთების პირობებში.
რატომ არ გადააფასეს უძრავი ქონების ზოგიერთმა ინვესტორმა მათი ღირებულება? ერთის მხრივ, ქირა და, შესაბამისად, მოგება, სავარაუდოდ, კვლავ იზრდებოდა 2022 წელს, 2021 წლის წინააღმდეგ. ერთი შეხედვით, უძრავი ქონების მფლობელებს მოსწონთ იმის დაჯერება, რომ თუ ისინი უფრო მეტ მომგებიანობას გამოიმუშავებენ, ისინი ქმნიან მეტ ღირებულებას, რაც მართალია. მაგრამ უძრავ ქონებაში, შეფასება მოითხოვს, რომ გაამრავლოთ თქვენი მოგება შეფასების ფაქტორზე, რათა მიიღოთ საბოლოო პასუხი (მხოლოდ იმისთვის, რომ ყველაფერი ცოტა უფრო დამაბნეველი იყოს). თქვენ ყოფთ თქვენს მოგებას პროცენტზე - რომელსაც ეწოდება კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი - თქვენი ქონების მიმდინარე ღირებულების მისაღებად. კაპიტალის განაკვეთები, როგორც წესი, მიჰყვება საპროცენტო განაკვეთებს. საპროცენტო განაკვეთების მატებასთან ერთად, ზღვრული განაკვეთები იზრდება. როდესაც კაპიტალი იზრდება, უძრავი ქონების ღირებულება ეცემა.
ასე რომ, ყველა სხვა თანაბარი იყოს, თუ უძრავი ქონების მფლობელმა 2022 წელს უფრო მეტი მოგება მიიღო, ვიდრე 2021 წელს, მათი უძრავი ქონების მფლობელობაში, მათ მაინც ექნებათ დაბალი შეფასება ერთი წლის წინანდელთან შედარებით, რადგან საპროცენტო განაკვეთები გაიზარდა თითქმის 5 პროცენტული პუნქტით.
და აუდიტის სეზონი სიმართლის მომენტია. მნიშვნელოვნად ნაკლები ტრანზაქციებით - რაც ნიშნავს ნაკლებ კომპენსაციას შემფასებლებისთვის, რომლებიც აფასებენ კომერციულ საკუთრებას - უძრავი ქონების ინვესტორებს მოუწევთ დაიცვან თავიანთი ღირებულებები პირველად კურსის ზრდის შემდეგ. მთელი ეს "გადაფასება" ხდება ახლა და გაგრძელდება მომდევნო 60-დან 90 დღემდე. შედარებით დაბალია ალბათობა იმისა, რომ ღირებულება გასულ წელთან შედარებით მაღალი იყოს.
რატომ არის ეს ყველაფერი მნიშვნელოვანი? თუ ინვესტორის სესხის ღირებულების მაქსიმუმი მათ კრედიტორთან არის 80%, ბანკი მოგცემთ სესხს მხოლოდ 80%-ით - თუნდაც თქვენი ქონების ღირებულება შემცირდეს. რა მოხდება, თუ ინვესტორს აქვს ბანკის ვალი იმაზე მეტი, ვიდრე მზად არის გასესხონ? თქვენ ან უნდა გადაიხადოთ მთელი სესხი ან მისცეთ ბანკს მეტი ნაღდი ფული (ან სხვა აქტივები) გირაოს სახით. პანდემიის დროს ბანკებმა სწრაფად განახორციელეს ცვლილებები და დაფარეს ინვესტორები, მაგრამ დღეს ყველაფერი ძალიან განსხვავებულია.
ფინანსური ბაზრის ამჟამინდელი პირობები მკვეთრად გამკაცრდა. მფლობელები, რომლებიც შესაძლოა ბოლო წლებში უსაფრთხოდ იყვნენ, ახლა შეიძლება აიძულონ იპოვონ დაფინანსების სხვა ვარიანტები. ან გახდეთ იძულებითი გამყიდველები.
არიან ინვესტორები, რომლებიც იყვნენ როგორც გამჭრიახი და პროაქტიულად პატიოსანი მზარდი საპროცენტო განაკვეთების ფონზე (მიუხედავად იმისა, რომ შემოსავალი კვლავ იზრდებოდა მათ საკუთრებაში), მაგრამ ბევრმა შეინარჩუნა თავისი ღირებულებები იგივე, რაც 2021 წელს. ზოგიერთმა გააუქმა კიდეც.
ისინი, ვინც ახორციელებენ შეფასებას, შესაძლოა იძულებულნი იყვნენ აღიარონ ის ფაქტი, რომ საპროცენტო განაკვეთები გაიზარდა. მაშინაც კი, თუ ისინი კარგად მუშაობენ, ბანკებმა შეიძლება აიძულონ მათ უპასუხონ კითხვას: აკმაყოფილებს თუ არა თქვენი სესხები ღირებულების ტესტს?
მეორე ფეხსაცმლის ჩამოგდება: შემცირებული საგადასახადო რულონები
თუ თქვენ ხართ ქალაქი, ოლქი ან სასკოლო უბანი, რომელიც აგროვებს უძრავი ქონების გადასახადებს, თქვენი შემოსავალი ეფუძნება ორ ფაქტორს: 1. მინდვრის განაკვეთები (საგადასახადო განაკვეთები) და 2. ქონების ღირებულება, რომელსაც თქვენ იბეგრებით.
ყოველთვის არის განსხვავება იმას შორის, რასაც შემფასებელი ამბობს, რომ ქონება ღირს და რა არის დასაბეგრი ღირებულება. უძრავი ქონების ღირებულების ძალიან მნიშვნელოვანი შემცირება მოსალოდნელია სასამართლოებში მომდევნო ორი თვისა და კვარტლის განმავლობაში. ვინაიდან აუდიტორები და ქონების მფლობელები ფიქრობენ იმაზე, თუ რამდენად მაღალი შეიძლება იყოს აუდიტირებული ფინანსური ანგარიშები, იგივე ქონების მფლობელები ებრძვიან სასამართლოებს, რათა მიიღონ საგადასახადო შეფასების ყველაზე დაბალი ღირებულება მუნიციპალიტეტებისგან.
მაშ რას ნიშნავს ეს? თუ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები გამოიწვევს დაბალ ღირებულებას აუდიტის სეზონის განმავლობაში, უძრავი ქონების ინვესტორები, რომლებიც ფლობენ ამ საკუთრებას, განახორციელებენ თავიანთ მომავალ მოგზაურობას სასამართლოში, რათა შეამცირონ გადასახადების ოდენობა, რომელსაც იხდიან მუნიციპალიტეტებისთვის.
ქონების ღირებულების შემცირება და ვაკანსიების განაკვეთების ზრდა ნიშნავს ქალაქების საგადასახადო შემოსავლების შემცირებას. იმის გამო, რომ ქალაქები ძალიან მნიშვნელოვან როლს ასრულებენ დაფინანსების სხვადასხვა ფორმების უზრუნველყოფაში უძრავი ქონების გარიგების დასრულების ხაზში, პრობლემურია საგადასახადო შემოსავლების მნიშვნელოვანი შემცირება იმ ადგილებში, სადაც ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესება სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების განვითარებისთვის.
მარტივად რომ ვთქვათ, დაბალი საგადასახადო შემოსავლები დეველოპერებისთვის ნაკლებ შესაძლებლობებს ნიშნავს.
ეს კონკრეტული ფეხსაცმელი იქნება ძალიან რეგიონალური. მუნიციპალიტეტებს აქვთ ფინანსური სიცოცხლისუნარიანობის განსხვავებული მდგომარეობა. მაგალითად, ისინი, ვისაც უფრო მცირე საოფისე ბაზრები აქვთ, უკეთესად იმუშავებენ. საგადასახადო ანაზღაურება შეიძლება ასევე შემცირდეს საგადასახადო განაკვეთების აწევით, რამაც შეიძლება დროებით გამოასწოროს ქვითრების ხვრელი, მაგრამ საბოლოოდ ნებისმიერ ადგილს ნაკლებად მიმზიდველს ხდის ინვესტორებისთვის გრძელვადიან პერსპექტივაში.
მესამე (შესაძლოა) ფეხსაცმლის ჩამოგდება: იძულებითი გამყიდველები
ნება მომეცით ერთი რამ მკაფიოდ განვაცხადო: მე არ ვწინასწარმეტყველებ იძულებითი გამყიდველის ბაზარს. შეიძლება მოხდეს; შეიძლება არა.
მაგრამ როდესაც ვუყურებთ პირველი ორი ფეხსაცმლის ჩამოვარდნას, ჩვენ ყველამ უნდა გვქონდეს ყურები ღია, რომ გავიგოთ თუ არა მესამე ფეხსაცმლის წვეთები საბინაო და კომერციული უძრავი ქონების ბაზრებზე. სავსებით შესაძლებელია, რომ ამ პირველი ორი ფაქტორის ერთობლიობამ - აუდიტირებული შეფასებები და შემცირებული საგადასახადო შემოსავლები - გამოიწვიოს ინვესტორები გახდნენ იძულებითი გამყიდველები.
კითხვები, რომლებიც ახლა უნდა დავსვათ, არის: "როდის გავიგებთ?" და "რამდენი დრო დასჭირდება?" მოკლე პასუხი ისაა, რომ ჩვენ ალბათ ზაფხულისთვის გავიგებთ. გაზაფხული შესანიშნავი დროა სამომხმარებლო ბაზრის სიძლიერის დასანახად, რადგან საგაზაფხულო გაყიდვების სეზონია, როდესაც მომხმარებელთა უმრავლესობა ყიდულობს ახალ სახლებს (დროულად) შემდეგი სასწავლო წლისთვის. ჩაის ადრეული ფოთლები გაზაფხულის გაყიდვის სეზონზე, როგორც ჩანს, ნორმალურია, მაგრამ ეს შეიძლება სწრაფად შეიცვალოს, თუ რაიმე მიზეზით საპროცენტო განაკვეთები გამოჩნდება.
ასევე იქნება ზაფხული, სანამ ბანკები შეძლებენ გადაწყვეტილებების გაშიფვრას მათთვის, ვინც არ აკმაყოფილებს სესხის LTV ტესტებს.
თუ ქონების დაბალი შეფასება არ გამოიწვევს იძულებით გაყიდვას, მე მჯერა, რომ ჩვენ მივუახლოვდებით საბინაო ბაზარზე სრულიად ნათელს. საბინაო ციკლების უმეტესობა ერთ წელზე გრძელია, მაგრამ კომერციულ უძრავ ქონებაში ყველაფერი უფრო არასტაბილურია, ვიდრე ადრე იყო. მწვერვალები უფრო მაღალია, კლების სიჩქარე უფრო სწრაფია და მე მჯერა, რომ როდესაც ინვესტორები გრძნობენ, რომ განაკვეთები სტაბილურია და იძულებითი გაყიდვის რისკი განეიტრალება, რეალური მოთხოვნა იქნება უძრავი ქონების აქტივებზე.
წყარო: https://www.forbes.com/sites/joshuapollard/2023/02/13/two-more-shoes-to-drop-in-the-real-estate-market-until/